不動産豆知識

008 売却を成功に導く3つの要素 その2「資金計画」

こんにちは!株式会社ソロンです!

今回は売却する際に必要な要素の2つ目、「資金計画」についてお話していきます。

 

売却を成功に導くために必要な3つの軸について、今回は2つ目の「資金計画」についてです。

前回は、「目標設定」の重要性をお伝えさせて頂きました。
何の為に、いつまでに売却するかを決め、そこまでのプロセスを逆算しやるべき行動を決めていく。
実はここまでできれば、全体像の半分以上は見えてくることが多いです。
ただ、残りの2つも軽視してはいけませんので、1つずつ押さえていきたいと思います。

不動産の購入時には「資金計画」が重要なことは皆様良くご存知であるかと思います。
実は売却も同様に資金計画は大変重要なものなのです。

具体的には「売却できそうな価格」「税金を含む必要経費」「売却後の生活に必要となるお金」などいくつかの視点を持っておく必要があります。

まず「売却できそうな価格」ですが、状況によって値下げや価格交渉を受ける可能性もありえますので、ある程度悲観的な数字で想定しておく必要があります。

また、住宅ローンを利用されている場合、ローンの残債を売却価格で賄うことができるのかは必ず確認が必要です。
もしも足りない場合、不足分は自己資金で負担しなければならず、自己資金で賄いきれない価格になってしまうようであれば、売却そのものをあきらめざるを得ないこともあります。

毎月の支出を抑える為に売却をする場合、住み替え先の家賃をシュミレーションしておきましょう。
お子様の学区の兼ね合いでエリアが限定される場合などは特に注意が必要です。
同じエリア内、同じ広さのお部屋を賃貸で借りた場合は、ローン返済よりも高額になってしまうケースもある為です。

物件のコンディションも加味しておいたほうが良いでしょう。
劣化が激しい場合、次の居住者はリフォームをすることが前提になりますので、リフォーム費用を加味した価格設定が必要となります。

 

ここまでいくつかのパターンに触れてきましたが、大事なポイントは

「期待できる売却価格から必要経費を引いたとき、どれだけゆとりがあるか」という点。

事前に設定した目標設定の実現性を金銭面から確かめていく作業が必要ということです。

そして、これらの作業を進めていくと「これは無理かもしれない」といったケースもあるかもしれません。
しかし、そこで立ち止まってしまうのは危険です。
もしかしたら、ご存じない解決策を我々が提供できるかもしれません。
よろしければぜひご相談ください。

また、次回は「3つの要素」の最後「ガイド」についてお伝えさせて頂きます。
売却計画全体の質を上げる役割を負うものですので、ぜひご確認ください。

 

 

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007 売却を成功に導く3つの要素 その1「目標設定」

以前にも少しお伝えしましたが、不動産売却は多くの場合で何かしら「目的」があり、その為の「手段」として実行されるものです。

 

ポジティブなものからネガティブなものまで、さまざまなパターンがあります。

「勤め先から転勤の辞令がでた」
「手狭になったので広くしたい」
「離婚をするので現金化したい」
「相続したが住む人がいない」

 

検討当初は比較的、目的が明確なのですが、売却活動が進むにつれて手段の目的化が起きやすいので注意が必要です。
「何故売却をするのか」これは、さまざまな判断をする根拠となります。
絶対にブレてはいけない軸なのです。

 

また、目的と同時に把握しておくべき要素として「達成までの期限」が挙げられます。
「いつまでに売却するのか」

 

例えば、転勤の場合ですと、転勤後の売却は取引を理由に旧住所まで戻ってくるのは大変ですし、何より住んでいない期間の住宅ローン返済や固定資産税などが発生してしまうのは金銭的なロスとなります。

できれば、転勤までに売却を終えておきたいところです。

 

対して、手狭になったからという場合、「お子様の小学校入学前に」といった期限が有るパターンもあれば、「好条件で売れるのであれば」と期限を設けず高値での着地を目指すパターンもありえるでしょう。
また、買い替え先の物件を既に購入しており、「すぐに売れないと新居と現住居、どちらものローンを支払わなければならない」という大至急の売却が必要なこともあります。
※このように新旧2つの住宅ローンを抱える状況を「ダブルローン」と言います。

 

「目的」と「期限」を明確にし、「目標設定」を行うのです。
こうすることで、どのような売り方が適切であるかが見えてくるようになります。

 

あらゆる成功者に共通しているのは目標設定を行い、そこまでのプロセスを逆算し、目の前の課題に着実に取り組んでいく姿勢です。

 

不動産の売却は一般的に「3ヵ月以内の成約を目指す」という流れが基本とされています。
それよりも短期間での売却を目指す場合、販売価格は相場相応か、それよりも安くした方が良いですし、それ以上に期間を設けられる場合はあえて高値でスタートしてみるという戦略を選べる可能性が強まります。

 

仮に「半年以内」という目標設定をするのであれば、「最初の3ヵ月は高値で様子見、3ヵ月経過時点で相場価格に、残り2ヵ月を切ったらある程度の値引きも視野に入れる必要があるかもしれない」といった戦略をたてることも可能になります。

 

目標設定が明確であれば、価格交渉が入った場合にも検討がスムーズになります。
期間に余裕があれば受ける必要性は薄いですし、急ぎであれば多少の値引きは受け入れなければならないかもしれません。
後悔の無い判断を下すためにも、目標設定は大切な作業なのです。

 

 

 

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006 売却で後悔しない為に大切な3要素

こんにちは!株式会社ソロンです!

今回は売却する際に大切な3要素をお話していきます。

 

不動産売却を進めるにあたって、持っておくべき軸となる要素が3つ存在しています。
下記の3点です。

「目標設定」

「資金計画」

「ガイド」

なぜ重要なのでしょうか。
それは、さまざまな決断をする時の判断軸となるからです。
これらが固まっていないと、いざという時に軸がぶれ、結果的に後悔する可能性が高まります。

 

多くの方が不動産売却の経験は無いか、あっても数回以内であると思います。
ですが、そのような状況でも容赦なく多くの「決断」を迫られます。

 

 

「どこの不動産会社に依頼すべきか」
「どのような条件にするか」
「価格交渉への返答はどうするか」
「契約条件はどうすべきか」

 

 

要所要所で、さまざまなことを決めなければなりません。
当然扱う金額が大きいものですから、1つの選択で最終的に手元に残る金額が大きく変わってしまうような分岐も存在しています。
「不動産売却は初めてで知識も経験もない」という方がほとんどにもかかわらず、次々に決断を迫られてしまうのです。

 

 

知識も経験もない人が、明らかな危険に飛びこむことは「勇気ある冒険」ではありません。
「無茶」「無謀」と呼ばれる行為であると思います。
運良くうまくいく可能性もありますが、人生を左右する可能性もあることに準備不足で臨むべきではないはずです。

そして不動産売却においては「不可逆な選択が多い」という点も留意すべきでしょう。

一度、市場に価格を公開すれば基本的には値上げはできません。

※不可能ではありませんが、必死に勉強している買主様はエリア内の物件価格を良くご存知です。過去の低い値段をご存知の方は、値上がり後の価格では基本的に購入しません。

 

 

一度、条件に合意し契約してしまえば、一方的に契約をキャンセルすることはできません。

 

 

取り返しのつかない判断を行い、後悔しない為に下記3点をしっかりと押さえておくことが大事なのです。

 

 

何の為に、いつまでに、売却するのか決める(目標設定)

収入と支出を想定する(資金計画)

信頼できる案内人を用意する(ガイド)

 

 

次回以降、この3点について個別に解説をさせて頂きます。

 

 

 

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005 「買う」より「売る」ほうが大変

 

こんにちは!株式会社ソロンです!

 

今回は売却時についてということでお話していきます。

 

基本的に日本の中古市場においては、買うよりも売る方が難易度が高いとされています。

需給のバランスなどの外的要因もありますが、個人間売買で比較的大きな要因となっているのは「売り手には原価が存在する」という点です。

「売りたい価格」は取得時、つまり過去の経済情勢によって決まっています。
逆に買主様の「買いたい価格」を作る「予算」や「相場」というものは、現在の経済情勢によって決まっています。

売る場合には、「いつまでに」という目標となる期日があることも多いものですが、相場価格よりも高値で売ろうとすると、基本的に売却期間は長期化する傾向が強いです。
したがって、期日が迫っている場合は相場相応か、急いでいる場合はむしろ相場より割安に設定する必要性が高まります。

さらに、日本は木造の一戸建てを中心に据えた新築優位な市場と言われています。
皆様も基本的には「中古よりも新築がいい」をお考えの方は多いのではないでしょうか?
こうした面も、「中古市場は買い手市場」と呼ばれる由縁であると言われています。

大切なのは「準備をすること」です。

正しい知識を備え、できれば期間に余裕をもって売却に臨んで頂けると良いと思います。
本ブログも活用して頂きながら、売却のノウハウを蓄えて頂き、早め早めから行動に移して頂けますと幸いです。

 

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004 正しい情報を知ることの大切さ

こんにちは!株式会社ソロンです!

今回は正しい情報の大切さということでお話していきます。

 

 

不動産の売却には不安がつきものです。

インターネットや経済紙の情報を見れば「不誠実な不動産業界の実態を暴く!」といった話題は枚挙にいとまがありません。

 

ですが、もし売却を進めるとなれば、信頼に足る業者を見つけ出し依頼をする必要が出てまいります。
「それが弊社であれば」とも思いますが、まだまだご検討の中にいらっしゃるかと思いますので、本メール含め、幅広く情報を収集しパートナーをご選択いただければと思います。

 

そこで今回は、情報を集める中での注意点に少し触れておきたいと思います。
人は不安を感じると関連する話題をどんどんと結び付け、より不安を増幅させてしまうことが良くあります。

 

そして、情報を集める中では、さまざまな思いがよぎることと思います。

 

「価格は適正だろうか」
「ここに任せて大丈夫だろうか」
「まだ売らないほうが良いのでは」

といったご不安は皆様感じられるものです。

 

「幽霊の正体見たり枯れ尾花」の故事にあるように、人は本能的にわからないものを怖いと感じます。

 

良くわからない間は怖かったものが、「枯れ尾花」だという正しい情報を手に入れたことで、ただの植物と認識することができ、怖くなくなる。
こういったことは不動産業界でもよくあることだと思います。

 

一方で、もう一つ怖い事例としては、間違った情報を信じて突き進んでしまうようなケースも存在しています。
重要なのは「正しい情報を得て、正しい判断をすること」です。

 

根拠の薄い情報に頼ってはいけません。
また、希望的な情報だけを集めて「かもしれない」「○○なはずだ」と勢いに任せて行動するのもリスクを伴います。
行動することで期待できるメリットと、考えうるリスクを正しく捉え、適切な選択をする必要があるのです。

 

また、専門外の分野について、情報の真偽の判断は難しいものです。
そしてこれは、お客様ご自身のみの話ではありません。

 

不動産の売却を周囲に話すと、さまざまな意見が集まります。
ただ、アドバイスをくださるご親族やご友人の中には、不動産について正しく詳しい方もいらっしゃれば、誤った知識を集めてしまっている方もいらっしゃるかもしれません。
最終的な判断をし、全ての責任を負うのはご自身です。
アドバイスを受ける相手は良く見極めて頂くと良いでしょう。

 

最近ではインターネット上にもたくさんのノウハウが公開されています。
しかしプロの我々から見てもその内容は玉石混交、有用な情報もあれば、誤った情報もありますし、限定的なケースの情報を幅広く適用可能な学びとして発信してしまっている情報も散見されます。

 

不動産は同じものは基本的に存在せず、ケースごとに最適な進め方は異なります。
得られた情報を妄信せず、ご自身のケースにはどのように活かせるのか、客観的な視点を失ってはいけません。

 

本来であればそういった時の為に我々のようなプロの不動産業者が存在しています。
確かに業界全体の評判は良くはありませんが、真面目に真摯に職務を全うしている営業スタッフは必ずいます。
我々もその一員として、日々努力させて頂いており、地域密着だからこそお伝えできることを発信し、皆様の状況に合わせた最適なご提案をさせて頂く「コンサルティング仲介」の実現を目指しております。

 

 

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003 売るべきか否か

こんにちは!株式会社ソロンです!

今回は売るべきか否かということでお話していきます。

 

 

このページを見て頂いていらっしゃる方は、恐らく何かの事情で不動産の売却をご検討されているかと思います。
不動産会社が言うと変かもしれませんが、本当に売ることが正解なのでしょうか。
今回は売却に踏み切る前に、検討しておくべきことについてお話させて頂きます。

 

不動産売却には様々なパターンがありますが、売る目的の多くは金策かと思います。
つまりは「手段」であって、目的ではないことのほうが多いはずです。
当たり前のことですが、売却活動を始めてしばらく経つと忘れがちなことですのであえて書かせて頂きました。

 

あくまで「手段」である場合についてお話させて頂きますが、本格的に売却活動を始める前に、念の為、売却以外の方法に関しても検討はしておいたほうが良いです。

 

まずは「いつまでに、いくら必要か」を再度ご確認ください。
そして、売却以外の手段を検討します。

 

「賃貸など売却以外の手段はあるか」
「住み替えなどのリスクを考えると単純な売却でなくリースバックもありか」
など、異なる方向性についてもメリット・デメリットを踏まえ検討しておくのです。
この作業をしておくことで、「こんなはずじゃなかった・・・」となる可能性を大きく下げることができるはず。

 

先述の「異なる方向性」については、ケースバイケースなので、状況に応じた検討が必要になりますが、唯一「検討必須」なことがあります。

 

それは、
「売却で進めるとして、税金など必要経費はどの程度か」です。

 

特に税金は確実に把握せねばなりません。
取得方法や、保有期間など場合によってはとんでもない額がかかる可能性が潜んでいます。
しかも、トラブルの多くは売却完了後に判明し、取り返しがつきません。

 

最悪の場合、身に覚えのない多額の追徴課税がある日突然降りかかってきます。
税金は「知らなかった」では絶対に済まされませんのでどうかご注意ください。

 

もちろん、我々は不動産のプロですので、可能な限りのアドバイスをさせて頂いております。

 

ただ、税金の専門家ではないということと、大手の場合は「むしろ深く立ち入らないように」と教育していることがあります。
費用が掛かってしまうかもしれませんが、できれば事前に税理士に相談しておくとよいでしょう。
ちなみに、税務署であれば相談は無料ですが、相談履歴が残ってしまう点は注意が必要です。
相談履歴を根拠に節税ができなくなってしまうようなケースがある為です。

 

できれば、

1.税理士に相談、方針を決めておく。

2.決めた方針に沿って税務署に相談し裏を取る。

という流れが理想です。

 

税金は非常に極端な例を挙げると、売却日が一日ズレただけで、納税額が倍になるようなことがあります。
売却にあたっては、様々なリスクを踏まえ、取り得る方向性を精査し、安全を確認してから進めましょう。

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002 強みを把握すること

不動産の売買というのは、一生の間でも経験する機会は少ないものです。
そしてそれはご自身に限りません。
世の中の多くの方が不動産売買の経験は基本的には少なく、世の中に知見として蓄積されに
くい分野になっています。

 

つまり何が言いたいのかと申しますと、不動産を生業とする我々のような業者と、一般の皆
様の間には情報格差が存在しています。
例外を除いて、不動産業者のほうが多くの情報を持っており優位な立場にいるのです。
そして情報の全てを顧客の為に活用する誠実な業者であれば素晴らしいことですが、残念な
がらそうではない業者も多いのが実情です。

 

まずは、なるべく誠実な業者を見つけて頂きたいと思います。
そして次善策として、自衛の為にできる限り知識をつけて頂きたい。
不誠実な業者を見分けられるように、また、後悔をしない為に。

 

では、一体何を覚えなければならないかですが、まずは「ご自身の不動産の強み」です。

ここでいう「強み」とは、駅距離であるとか、築年数であるとかはもちろんなのですが、ど
ちらかというと、売主様だから知っている事実が重要です。
業者は土地や建物の価値については詳しい(はず)ですが、そこに住んでいなければわからな
いことについては売主様のほうがご存じであるはずなのです。

 

例えば、
「実は部屋から花火大会が見られる」
「地元のサッカークラブが強豪で遠方から通っている子もいる」
「駅からの最短は、夜少し暗いので遠回りしたほうが良いがそれでも10分以内」
などでしょうか。

 

こういった情報の多くは「魅力に感じる人もいればそうでない人もいる」意見が分かれるも
のですが、「強く魅力を感じるものは多少割高でも購入する」といった層がいるかもしれま
せん。

 

正直に申し上げると、相手を選ぶ条件というのは不動産会社目線では価格への反映は難しい
ものです。
なぜなら、ある程度の期間内で成約が見込める価格を算出するときには加味すべきではない
条件だからです。

 

ただ、もしも売却が急ぎでない場合、気長に気に入って頂ける方を探すということであれ
ば、充分価格の上乗せは可能であると思います。
ご自身の不動産の強みを細かく把握していれば、状況に応じて、強みを活かした方針を検討
することができるのです。

 

場合によっては、時間が限られてしまい選択の幅が狭まってしまうこともありますが、価値
を正しく把握することにデメリットはありません。
むしろ、急遽売らなければならないようなことがあり得る以上、事前に把握しておくことが
重要と言えます。

 

この機会にご自身の不動産の強みは何であるか、思いを馳せてみてはいかがでしょうか。

 

 

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001 不動産売却に焦りは禁物です

こんにちは!株式会社ソロンです!!

これから不動産を売却するときに知っておきたい事を投稿していきます!

 

 

人生で一番大きな買い物とは、多くの場合「不動産」であると言われています。
そして、大きい取引であるからこそ中々経験することはなく、特に売却はわからないことが多く「不安だ」という声をたくさん伺います。

 

 

しかし、売却は転勤や相続、離婚など、急遽決断を迫られてしまうことが少なくありません。

 


ケースバイケースですが、期限が迫る中で、
「どこの不動産業者に任せるか」
「売却後の取り分は」
「新居はどうする」
といった様々なことについて、即決を迫られるようなことがあるのです

 


不動産売却はプロであっても不備なくスムーズに完了することが難しいものです。それを経験が少ない中、やり遂げることは非常に困難です。

 


また、基本的に不動産会社の仕事は成果報酬になっています。つまり、売買契約が成立して初めて報酬を頂戴できるようになっておりますので、多くの不 動産会社では、売却活動をいち早く始めて頂くための営業活動を行っています。しかし弊社では、まず皆様のお話をじっくりと伺うことから取り組ませて頂いております。

 

 

街を熟知した地域専門の営業担当が、誠心誠意のコンサルティングを行い、安心してお取引 に望んで頂けるように尽力させて頂きます。

 

 

今回は、相談前の下準備として、事前に準備しておきたいことをいくつかまとめました。売却が差し迫っている方にはもちろん、「将来的には」とお考えの方も、ぜひご参考にお役 立てください。

 

 

1.関係者とのコミュニケーション
取引に関わる可能性があるご親族の方とは、普段からコミュニケーションを取っておくべきでしょう。 聞きにくいことももちろんあるはずですが、「もしも売却するとなったら」といった仮定の話から少しずつ意識のすり合わせをしていけると理想的です。

 

 

2.近隣相場の把握
売却を検討している不動産の近隣で販売している物件の広告は意識的に目を通しましょう。 チラシなども類似点が多い物件については保管しておくといいかもしれません。将来的に、ご自身の不動産がどの程度の価格を期待できそうか、相場観を養っておくに越したことはありません。

 


3.相談相手を見つけておく

親族はもちろん、友人・知人などから、信頼できる相談相手を探しましょう。不動産関係の仕事についている方が理想ではありますが、売却を経験された方に話を伺うのも有効です。

 


これらの他にも、やっておくとよいことはたくさんありますが、「とりあえず」というところではこのあたりです。

 


ただ、こうした準備をしておいても何かしらの事情によって、急いで売らなければならなく なってしまうことがあります。 売却を急ぐ場合、基本的には急げば急ぐほど妥協を強いられますので、売却条件が悪化しや すくなってしまいます。

 


期限が見えてから上記のような準備を始めると、時間はあっという間です。 期限優先で「相場よりも安く売る」ということになりかねません。「準備をしておけばもっと高く売れたかも・・・」と後悔することがないよう、日頃から少 しずつ備えておきましょう。

 

 

 

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