中古住宅の売却はもう怖くない！基礎知識とスムーズに進めるポイント

こんにちは。イエステーション佐賀店　株式会社ソロンの平野 友規（ひらの　ともき）です。

住み替えや家族構成の変化など、暮らしが大きく動くタイミングで「今の家を手放すべきか」と悩むのは自然なことです。
しかし不動産の売却は、相場や手続きが複雑に感じられるせいで、初めての方ほど「損をしたらどうしよう」と身構えてしまいがちです。

そこで本記事では

• 売却前に知っておくと安心できる基礎知識

• 手続きをスムーズに進めるための着眼点

• 不安を軽くするパートナー選びのコツ

を丁寧に解説します。

「何から手を付ければいいのか」「どこで情報を集めればいいのか」。
ひとつずつクリアにしていくことで、売却は決して特別むずかしいものではなくなります。
読み終わるころには、きっと心の中のハードルがぐっと下がり、はじめの一歩を踏み出せるはずです。

売却前に押さえておきたい基礎知識

相場を知って安心材料に

「自宅がどれくらいで売れそうか」を知るには、公的データベースや周辺の成約事例が役立ちます。

• レインズ・マーケット・インフォメーション…全国の成約情報を検索できる仕組み

• 土地総合情報システム…国土交通省が提供する実取引価格のアンケート集計

いずれも無料で閲覧できるので、まずは所在地や間取りが似ている物件を調べ、ざっくりした水準感をつかみましょう。

価格に影響する主なポイント

 

影響するポイント	具体的な内容
築年数	建物の価値は年々下落するのが一般的です。特に木造戸建ては、築20〜25年で建物の価値がゼロに近いと評価されることもあります。
立地・周辺環境	最寄り駅からの距離、交通の便、スーパーや学校、病院などの生活利便施設の充実度は価格に大きく影響します。
建物の状態	外壁のひび割れ、雨漏りの有無、設備の劣化状況などがチェックされます。日当たりや風通しの良さも重要なポイントです。
土地の状況	土地の形状（整形地か不整形地か）、接している道路の幅員、方角なども価格を左右する要因となります。
間取り	時代のニーズに合った、生活しやすい間取りであるかどうかも評価されます。

これらのポイントを踏まえ、ご自身の物件の強みと弱みを客観的に把握しておくことが、適正価格での売却に繋がります。

売却方法の選択肢

どちらを選ぶかは「価格重視かスピード重視か」でおおむね決まります。迷ったら両方の見積もりを取って比較してみましょう。

おおまかなスケジュール感

相談から引き渡しまでには、一般的に季節ひとつ分ほどの時間がかかります。

• 情報整理と査定依頼…必要書類を揃え、複数社に査定を依頼

• 媒介契約と販売活動…販売戦略を決め、広告や内覧を実施

• 条件交渉と契約締結…買主と合意形成し、売買契約を結ぶ

• 決済・引き渡し…残代金の受領と所有権移転、確定申告の準備

全体像を知っておくことで、住み替えや引っ越しの計画も立てやすくなります。

売却を成功へ導くステップ

ここからは、実際に売却活動を進めるうえで外せない手順を順を追って解説します。流れを把握しておくことで、書類集めや引っ越し準備も計画的に進めやすくなります。

STEP1　情報整理と必要書類の準備

• 住宅ローンの残債確認

  • 抵当権を外すには、決済時に残債を完済する必要があります。金融機関から残高証明を取り寄せ、現時点の金額と手続き方法を押さえましょう。

• 権利関係を示す書類

  • 登記済権利証や登記識別情報、固定資産税の納税通知、建築確認関連の書類などは早めに所在を確認します。

• 物件図面や間取り図

  • 売却活動で活用するため、コピーが手元にない場合は不動産会社や施工会社へ問い合わせておくと安心です。

• 本人確認書類と印鑑証明

  • 決済当日に慌てないよう、最新のものを用意しておきましょう。

ポイント
余裕があればホームインスペクションを実施し、建物の状態を事前に把握しておくと、買主への説明がスムーズになります。

STEP2　不動産会社に査定を依頼する

準備が整ったら、次はいよいよ不動産会社に物件の査定を依頼します。
査定は、あなたの家がいくらで売れそうかを知るための重要なステップです。

依頼するコツを3つまとめました。

• 複数社へ声をかける

  • 相場観を養うため、得意エリアや販売チャネルが異なる会社にも依頼しましょう。

• 訪問査定で細部を確認してもらう

  • 机上だけではわからない日当たりや設備のコンディションまで評価してもらえます。

• 査定額の根拠を質問する

  • 成約事例や近隣物件の動きなど、具体的なデータに基づき説明できる担当者なら信頼度が高まります。

STEP3　媒介契約を結ぶ前にチェックしたい点

査定結果や担当者の対応を比較し、売却を任せたい不動産会社が決まったら、その会社と「媒介契約」を結びます。
これは、物件の販売活動を正式に依頼するための契約です。

媒介契約には、以下の3つの種類があります。

STEP4　売却活動と内覧準備

媒介契約を結ぶと、いよいよ本格的な売却活動がスタートします。
不動産会社は、SUUMOやLIFULL HOME’Sといった不動産ポータルサイトへの情報掲載や、チラシの配布などを行い、購入希望者を探します。

購入に興味を持った人が現れると、「内覧」の申し込みが入ります。
内覧は、購入希望者が物件を直接見て購入するかどうかを決める、非常に重要な機会です。

内覧の成功は、第一印象にかかっていると言っても過言ではありません。
以下のポイントを参考に、しっかりと準備して臨みましょう。

• 清掃と整理整頓: 特に玄関、リビング、キッチン、水回りは念入りに掃除します。
• 明るさと換気: 全ての部屋の照明をつけ、窓を開けて空気を入れ替えておきます。
• 臭い対策: ペットやタバコの臭いには注意し、消臭・芳香剤を活用します。
• 誠実な対応: 購入希望者からの質問には、正直かつ丁寧に答えましょう。

内覧対応に自信がない場合でも、不動産会社の担当者がサポートしてくれるので安心です。

STEP5　価格・条件交渉から売買契約へ

無事に購入希望者が見つかり、購入の意思が示されると、「購入申込書（買付証明書）」が提出されます。
ここから、売買価格や引渡しの時期、その他の条件について具体的な交渉が始まります。

価格交渉はつきものですが、事前に希望価格と譲歩できる下限ラインを決めておくと、冷静に対応できます。
不動産会社の担当者と密に連携を取りながら、双方が納得できる着地点を探りましょう。

条件がまとまったら、買主と「売買契約」を締結します。
契約時には、宅地建物取引士が物件に関する重要な事柄を説明する「重要事項説明」が行われます。
契約書と合わせて内容を十分に理解し、署名・捺印をします。この際、買主から手付金を受け取るのが一般的です。

STEP6　決済・引き渡し当日の流れ

売買契約から約1ヶ月後、いよいよ最終ステップである「決済」と「物件の引渡し」です。
決済は、一般的に買主が利用する金融機関の応接室などで行われます。

• 決済日当日の主な流れは以下の通りです。
  1. 残代金の受領: 買主から売買代金の残額を受け取ります。
  2. 住宅ローンの完済: 受け取った代金で、ご自身の住宅ローンを一括返済します。
  3. 登記手続き: 所有権を買主に移転する「所有権移転登記」と、住宅ローン完済に伴う「抵当権抹消登記」を、同席した司法書士に依頼します。
  4. 鍵の引渡し: 全ての手続きが完了したら、買主に物件の鍵を渡します。
  5. 諸費用の清算: 不動産会社への仲介手数料や、司法書士への報酬などを支払います。

  これで、不動産の売却手続きはすべて完了です。
  引渡し日までに、公共料金の精算や引っ越しを済ませておく必要があります。

STEP7　売却後に必要な確定申告の概要

• 売却益が出た場合は譲渡所得として課税対象になります。

• マイホームには控除や軽減税率などの特例がいくつも用意されているため、要件に合うかどうかをチェックしましょう。

• 損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除で税負担を抑えられるケースがあります。

ワンポイント
書類作成や計算に不安がある場合は、税理士へ早めに相談すると手続きをスムーズに終えられます。

まとめ ― 安心して第一歩を踏み出すために

中古住宅の売却は、大きな金額が動くぶん不安も伴います。けれども――

• 相場を知り、手順を理解すること

  • 公的データや複数社査定で価格の目安をつかむ

  • 準備から確定申告までの流れを把握し、行動計画を立てる

• 信頼できるパートナーと歩むこと

  • 根拠ある査定と明快な販売戦略を提示できる担当者を選ぶ

  • 質問や要望に素早く応えてくれるかどうかを見極める

この二点を押さえれば、売却は決して怖いプロセスではなくなります。
まずは気負わず、「相場の確認」と「査定の申し込み」から動き出してみましょう。きっと次の暮らしへの道筋がはっきりと見えてくるはずです。

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私たちは1996年の創業以来、25年以上にわたってこの地域に密着し、不動産売買の専門家としてお客様に寄り添ってまいりました。

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