【初心者必見】土地売却の税金はいくら？計算方法と節税の裏ワザを徹底解説！

こんにちは。イエステーション佐賀店　株式会社ソロンの小出 貴彦（こいで たかひこ）です。

「親から相続した土地、そろそろ売却したいけど、税金がいくらかかるのか全く見当がつかない…」

不動産の売却を考えたとき、多くの方が最初に頭を悩ませるのが、この「税金」の問題ではないでしょうか。専門用語が多く、複雑で難しそうというイメージから、つい後回しにしてしまいがちです。

しかし、ご安心ください。土地売却にかかる税金の仕組みは、ポイントさえ押さえれば決して難しいものではありません。この記事では、不動産売却が初めての方でもスムーズに理解できるよう、税金の計算方法から、手元に残るお金を最大化するための節税術まで、分かりやすく解説していきます。

土地売却でかかる税金の正体とは？

土地を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」という2種類の税金がかかります。これらは、まとめて「譲渡税」とも呼ばれます。

「利益に対してかかる」というのが重要なポイントです。つまり、土地が売れた金額そのものに税金がかかるわけではありません。あくまで、売却によって得られた「儲け」の部分だけが課税対象となります。この儲けのことを、専門用語で「譲渡所得」と呼びます。

意外と簡単！税金計算の3ステップ

「譲渡所得とか言われると、やっぱり難しそう…」と感じるかもしれませんが、計算方法は至ってシンプルです。以下の3つのステップで、誰でも税額を算出できます。

1. ステップ1：売却による利益（譲渡所得）を計算する
2. ステップ2：土地の所有期間に応じた税率を確認する
3. ステップ3：利益（譲渡所得）に税率を掛けて税額を出す

一つずつ、具体的に見ていきましょう。

ステップ1：売却による利益（譲渡所得）を計算する

まず、税金の元となる利益（譲渡所得）を求めます。計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

それぞれの項目は、以下のような内容を指します。

• 売却価格：土地が実際に売れた金額です。
• 取得費：その土地を手に入れるためにかかった費用のことです。具体的には、土地の購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。先祖代々の土地や、購入時の書類を紛失して取得費が不明な場合は、**売却価格の5%**を概算の取得費として計算するルールがあります。
• 譲渡費用：その土地を売るために直接かかった費用のことです。不動産会社に支払う仲介手数料や、契約書に貼る印紙税などがこれにあたります。

ステップ2：適用される税率を確認する（所有期間がカギ）

次に、算出した利益（譲渡所得）に掛ける税率を確認します。この税率は、土地をどれくらいの期間所有していたかによって、大きく2つに分かれます。

• 長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合。
• 短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合。

驚くことに、短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得の約2倍にもなります。売却のタイミングが少し違うだけで、納税額が大きく変わる可能性があるため、この所有期間は非常に重要なポイントです。

ステップ3：税額を算出する

最後に、ステップ1で計算した利益（譲渡所得）に、ステップ2で確認した税率を掛ければ、納税額が算出できます。

税額 = 譲渡所得 × 税率

このように、一つひとつのステップは決して複雑ではありません。ご自身の状況を当てはめて、大まかな税金のイメージを掴んでみましょう。

知らなきゃ損！土地売却の税金を劇的に抑える節税術

「計算してみたら、思ったより税金が高いかも…」と感じた方もいるかもしれません。しかし、ご安心ください。土地売却には、税金の負担を大きく軽減できる特例（特別控除）制度がいくつも用意されています。

ここでは、特に利用されることの多い代表的な特例をご紹介します。

1. マイホームの土地なら「3,000万円特別控除」

ご自身が住んでいた家（マイホーム）の敷地を売却した場合に使える、非常に強力な特例です。なんと、譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くことができます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで税金がゼロになります。多くの方が利用できる可能性のある、最も重要な特例と言えるでしょう。

2. 相続した土地なら「相続税の取得費加算の特例」

相続によって受け継いだ土地を売却する際に使える特例です。その土地を相続した時に支払った相続税の一部を、取得費に上乗せすることができます。取得費が大きくなる分、利益（譲渡所得）が圧縮され、結果的に税金の負担を軽くできます。ただし、「相続が開始してから3年10ヶ月以内」に売却する必要があるなど、期限が定められている点には注意が必要です。

3. その他の特例

上記以外にも、以下のような様々な特例があります。

• 10年超所有軽減税率の特例：10年以上所有していたマイホームの土地を売る場合、税率がさらに低くなります。
• 被相続人の居住用財産（空き家）の特例：相続した空き家を売却する場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

これらの特例は、それぞれ適用されるための細かい条件があり、併用できるものとできないものがあります。ご自身の状況でどの特例が使えるか、不動産会社や税理士などの専門家に相談してみることをお勧めします。

税金以外にもかかる！土地売却の諸費用

正確な手取り額を知るためには、税金の他に、売却手続きにかかる「諸費用」も把握しておく必要があります。一般的に、売却価格の4%～6%程度が目安と言われています。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬。法律で上限が定められています。
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙代。売買価格に応じて金額が決まります。
• 登記費用：ローン抵当権の抹消など、登記情報を変更するために必要な費用です。
• 測量費用：隣地との境界を確定させるために必要な場合に発生します。
• 建物の解体費用：古家を解体して更地として売る場合に発生します。

これらの費用も、最終的な手取り額に影響するため、事前に不動産会社に見積もりをもらっておくと安心です。

まとめ

今回は、土地売却における税金と費用について詳しく解説しました。最後に、重要なポイントを振り返ってみましょう。

• 土地売却の税金は、売却による「利益（譲渡所得）」に対してかかる。
• 税率は、土地の所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わる。
• 「3,000万円特別控除」をはじめ、様々な節税特例を知っておくことが重要。
• 手取り額を計算する際は、税金だけでなく仲介手数料などの諸費用も忘れずに。

税金の知識は、あなたの大切な資産を守るための武器になります。この記事で得た知識をベースに、まずは専門家である不動産会社に相談し、ご自身のケースではどのくらいの税金がかかり、どの特例が使えそうかを確認することから始めてみてはいかがでしょうか。

【地域密着の強み】佐賀・久留米エリアならソロンにお任せください

もしあなたが佐賀県や福岡県久留米市で不動産売却をお考えなら、私たち株式会社ソロンにご相談ください。
私たちは1996年の創業以来、25年以上にわたってこの地域に密着し、不動産売買の専門家としてお客様に寄り添ってまいりました。

私たちの強みは、何よりも地域を知り尽くした「提案力」と確かな「実績」です。

また、全国ネットワーク「イエステーション」の加盟店でもあり、地域外のお客様へのアプローチも可能です。
「初めてで不安」「訳あり物件で相談しにくい」といったお悩みも、私たちが全力でサポートします。
佐賀・久留米エリアでの不動産売却は、ぜひ一度ソロンにご相談ください。

株式会社ソロンの無料相談はこちら