住宅ローンが残っている家を佐賀市で売却するには？手続きと注意点

こんにちは。イエステーション佐賀店　株式会社ソロンの小出 貴彦（こいで たかひこ）です。

「住宅ローンがまだ残っているけど、佐賀市で家を売却したい…」「手続きが複雑そうで、何から手をつけたらいいのか分からない」そんな風に不安を感じていませんか？

家を売るという人生の大きなイベントに、ローンの残債という問題が加わると、その不安は一層大きくなるものです。

でも、ご安心ください。ローンが残っている家でも、適切な手順を踏めば売却は可能です！

今回は、佐賀市で住宅ローンが残る不動産をスムーズに売却するための手続きの具体的な流れと、知っておくべき大切な注意点を、地元・佐賀の不動産のプロの視点から、分かりやすく丁寧にご説明します。

住宅ローンが残っていても売却はできるの？

多くの方が「ローンが残っている家は売れない」と思い込んでいますが、実際には売却できます。

ただし、原則として不動産には抵当権という権利が設定されています。これは「もしローンが返せなくなったら、家を競売にかけてその代金から残債を回収しますよ」と金融機関が家を担保にしている証です。

この抵当権がついたままでは、安心して家を買ってくれる人はいません。そのため、家を売る際には、残っている住宅ローンをすべて完済し、抵当権を抹消することが条件になります。

完済と抵当権抹消の流れ

通常は、買主からの売却代金を使って、残りのローンを一括で返済し、同時に抵当権を抹消する手続きを取ります。この一連の手続きを、決済日に司法書士の立ち合いのもとで行うのが一般的です。

もし売却代金でローン残高に届かない（オーバーローンの状態）場合は、次章以降で詳しく解説する「自己資金で補う」か「任意売却を検討する」といった別の方法が必要になります。

売却の基本的な流れと佐賀市でのポイント

住宅ローンが残っている家を売る場合、一般的な不動産売却と比べて、ローン完済と抵当権抹消のプロセスが加わるため、手続きが少し複雑になります。以下の流れをしっかりと把握しておきましょう。

（1）残りのローン残高を正確に確認する

まず、現在の正確なローン残高（完済予定額）を借り入れ先の金融機関に確認しましょう。

単に毎月送られてくる残高通知書を見るだけでなく、「売却予定日を完済日とした場合の正確な完済金額」を金融機関に発行してもらうことが重要です。この金額が、売却時の最も重要な基準となります。

（2）不動産会社に売却査定を依頼する

ローンの完済額が分かったら、佐賀市内であなたの家がいくらで売れそうか、不動産会社に査定を依頼します。

• 佐賀市内の地域差を理解しているか？ 佐賀市は、中心部の利便性の高いエリアと、郊外の自然豊かなエリアで不動産需要や価格帯が大きく異なります。地域ごとの最新の取引事例や市場の動向を把握している、地元に根差した不動産会社を選ぶことが重要です。
• 複数社に査定を依頼する 査定価格は会社によって異なるため、複数社に依頼（相見積もり）することで、あなたの家の適正な市場価値をより現実的に知ることができます。

（3）売却価格とローン残高の差額を確認する

査定結果（売却予想価格）をもとに、「売却金額から仲介手数料などの諸費用を引いた額」でローンを完済できるか計算します。

【計算式】

• 完済できる場合（アンダーローン）： 通常通り売却活動を進めます。
• 完済できない場合（オーバーローン）： 「自己資金で補う」か「任意売却」の検討に進みます。

（4）金融機関への事前相談と売却活動の開始

オーバーローンになる可能性がある場合は、査定結果が出た段階で金融機関に必ず相談しましょう。「売却を考えているが、残債が残る見込みなのでどう進めれば良いか」と率直に話すことで、その後の任意売却などの手続きがスムーズになります。

金融機関の了承を得ながら、不動産会社と媒介契約を結び、本格的な売却活動を開始します。

（5）買主との契約・引き渡し（決済）

買主が決まり売買契約を締結したら、いよいよ決済と引き渡しです。

決済日には、買主から支払われた売却代金の中から、全額または一部を金融機関へ一括返済します。この返済が完了したことを確認し、司法書士が直ちに抵当権抹消登記の手続きを行います。

同時に家の所有権が買主へ移り、引き渡しが完了となります。この一連の流れをワンストップで安全に進められるよう、信頼できる不動産会社と司法書士に依頼することが成功の鍵です。

ローン残高よりも売却価格が低い場合の対処法（オーバーローン）

「家の価格よりローン残高の方が多い…」というオーバーローンの状態でも、売却を諦める必要はありません。主に次の2つの方法で解決を目指します。

（1）自己資金で差額を補う

これが最もシンプルで、一般的な売却と同じように進められる方法です。

貯蓄や親族からの援助などで不足する金額を用意し、売却代金と合わせてローンを完済します。この方法であれば、金融機関の特別な承諾などは不要で、比較的スムーズに売却を完了できます。

（2）任意売却（にんいばいきゃく）を利用する

自己資金での補填が難しい場合、金融機関に相談して任意売却という方法を取ることができます。

これは、金融機関の同意を得て、ローンが残った状態でも家を売却する方法です。

• 仕組み： 金融機関は担保を失いますが、競売よりも高い価格での売却が期待できるため、残債の回収率が上がります。
• メリット：
  1. 市場価格に近い価格で売却できる可能性がある（競売より高値になりやすい）。
  2. 売却後、残った債務（残債）について、無理のない範囲で分割返済できるよう金融機関と交渉できます。
  3. プライバシーを守りながら売却できる（競売のように広く知られることがない）。

任意売却は、金融機関との専門的な交渉が必要となるため、任意売却の経験が豊富で、佐賀市内の金融機関との連携にも慣れた不動産会社を選ぶことが成功の絶対条件です。

売却時に必要な書類と手続きの準備

住宅ローンが残っている場合、通常の売却よりもローン完済と抵当権抹消のための書類が多くなります。主な必要書類は以下の通りです。

これらの書類は、不動産会社が取得のサポートや手続きの代行をすることが多いため、ご自身で全て準備する必要はありません。不明点があれば、すぐに担当者に尋ねましょう。

佐賀市で売却を進める上で注意すべき3つのポイント

ローンが残る家の売却で、失敗や後悔を避けるために特に注意していただきたい3つのポイントです。

（1）金融機関への相談は「早めに」行う

売却を考えた段階で、「まずは不動産会社へ」と思いがちですが、その前にローンを借りている金融機関に必ず相談しましょう。

特にオーバーローンの可能性がある場合、金融機関が「売却に協力できるか（任意売却の可能性）」や「返済条件の見直し」などの方針を持っています。早い段階で金融機関の方針を確認しておくことで、その後の不動産会社との連携や売却活動が非常にスムーズになります。

（2）諸費用と引越し費用も「総額で」考慮する

売却時には、売却価格の全額が手元に残るわけではありません。以下の諸費用が発生します。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う報酬。
• 登記費用：抵当権抹消に必要な司法書士への報酬と登録免許税。
• 印紙税：売買契約書に貼る収入印紙代。
• 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税される税金（特例あり）。
• 引越し費用：新居への引っ越しにかかる費用。

これらの費用も考慮した上で、最終的にローンを完済し、次の生活に支障がないかを事前にしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。不動産会社に費用の詳細な見積もりを依頼しましょう。

（3）佐賀市の地域事情に詳しい会社を選ぶ

佐賀市内でローン残債のある物件を売却する場合、一般の売却ノウハウだけでなく、佐賀の市場のリアルな取引価格と金融機関との交渉経験が必要です。

佐賀市は「買い替え」「相続した家の売却」「ローン返済に困った売却」など、売却に至る経緯が多様化しています。

• 地元の需要を正確に把握し、
• ローン残債があるという特殊な事情にも慣れている

そんな不動産会社を選ぶことで、不利な条件での売却を避け、最も良い解決策を見つけ出すことができます。

まとめ：不安を一人で抱えず、まずは相談を

住宅ローンが残っている家の売却は、一見複雑に感じられるかもしれませんが、正しい知識と適切なパートナーがいれば、決して難しいことではありません。重要なのは、「不安を一人で抱え込まず、早めに動き出すこと」です。

金融機関や不動産会社に相談することで、お客様の状況に合わせた無理のない形で、次の生活へと踏み出すことができます。

株式会社ソロンでは、佐賀市内の不動産売却実績を豊富に持ち、特にローン残債がある物件の売却サポートに力を入れています。お客様の立場に寄り添い、最も高く、最もスムーズに売却できるよう、全力でサポートいたします。

佐賀市で住宅ローンの残る不動産売却をお考えの方は、守秘義務を徹底した上で、まずは一度、私たち株式会社ソロンへお気軽にご相談ください。 無料査定・ご相談だけでも大歓迎です。最適な方法を一緒に考え、不安を解消しましょう。

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