損しない中古住宅売却術！費用・税金・高く売るコツと不動産会社選び

こんにちは。イエステーション佐賀店　株式会社ソロンの花田 茉利（はなだ　まり）です。

中古住宅を手放すとき、もっとも気になるのは「手元にいくら残るのか」という一点かもしれません。仲介手数料や税金、修繕費など、目に見えないコストが積み重なると、売却価格と実際の受取額の差に驚くことも少なくありません。

この記事では、

• 売却時にかかる主なお金の種類と仕組み

• 出費を抑えながら物件の魅力を高めるコツ

• 納得のいく取引へ導いてくれる不動産会社の選び方

を、できるだけ専門用語をかみくだいて解説します。読み終えたときには、費用面のモヤモヤが晴れ、スムーズに次の行動へ移れるでしょう。

売却にかかる費用と税金

仲介手数料 ― 最も大きなコスト

売買契約がまとまったとき、不動産会社へ支払う成功報酬が仲介手数料です。
法律で上限が定められており、売却価格に応じた 割合＋定額 という計算式で決まります。多くの会社はこの上限いっぱいを請求額に採用しているため、媒介契約を結ぶ前に「手数料は何に基づいているのか」「値引き余地はあるのか」を確認しておくと安心です。

ポイント

• 支払うタイミングは、決済・引き渡しが完了した直後が一般的

• 手付金を受領した時点で一部を請求する会社もあるため、契約書で要チェック

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印紙税 ― 契約書に貼る収入印紙の代金

売買契約書を作成するときには収入印紙を貼り、消印を押します。この印紙税は、契約金額の区分ごとに税額があらかじめ決められています。どの区分に該当するかは売却価格で変わるため、契約書の作成前に不動産会社へ「印紙はどの金額帯になるか」を聞いておきましょう。

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登録免許税 ― 抵当権抹消と所有権移転

住宅ローンを完済すると、物件に設定されている抵当権を外す登記が必要です。また、買主へ名義を移すための所有権移転登記も行います。いずれも司法書士へ依頼するのが一般的で、登録免許税＋司法書士報酬 の合計が必要経費になります。

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譲渡所得税と住民税 ― 利益が出た場合の税負担

自宅を売って利益が出ると、その部分に対して所得税と住民税が課されます。税率は保有期間の長短で変わり、税額の計算は 譲渡収入 − 取得費 − 譲渡費用 という式が基本です。

• 譲渡収入 … 売却価格

• 取得費 … 購入代金や購入時の諸費用

• 譲渡費用 … 仲介手数料や印紙税など

控除を差し引いた結果で利益がなければ課税はありません。

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節税につながる代表的な特例

マイホームの売却には、税負担を軽減してくれる優遇策がいくつもあります。

要件は細かく、併用できないケースもある ため、利用を検討する場合は不動産会社や税理士へ早めに相談しましょう。

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出費を見落とさないコツ

• 「売却価格＝手取り」ではない。発生する経費をリスト化してから資金計画を立てる

• 仲介手数料や司法書士報酬など、金額が変動しやすい項目は必ず見積もりを取る

• 税金は控除や特例で大きく変わる可能性があるため、専門家の助言を仰ぐ

少しでも高く・早く売るコツ

売出価格は「欲張りすぎず、下げすぎず」

査定額はあくまで参考値。買主の興味を引きつけたいなら、周辺の成約事例よりわずかに高い水準に設定し、値引き交渉の余地を残すのが定石です。高すぎれば検索画面で弾かれ、安すぎれば「何かワケありなのでは」と疑念を持たれることも。不動産会社と相談しながら、相場とのほどよい距離感を探りましょう。

内覧の第一印象を磨く

買主が玄関をくぐった瞬間に抱く感情は、そのまま購入意欲に反映されます。

• 玄関マットを洗い、靴は下駄箱へ

• キッチンと浴室は鏡面が光るまで磨く

• 窓を開けて空気を入れ替え、照明をすべて点灯

• ペットの毛や生活臭が残らないよう換気と消臭を徹底

必要以上に飾り立てるよりも、「清潔で明るい空間」を演出するほうが好印象につながります。

リフォーム費用は「見た目の痛み」を基準に

大規模な工事をしても、その分を上乗せして回収できるケースはまれです。反対に、壁紙のめくれや床の傷など、視線を集めやすい部分だけをピンポイントで直すと、費用を抑えながら印象を底上げできます。どこまで手を入れるべきか迷ったら、まずは担当者に「買主が気にするポイントはどこか」を聞き、優先順位をつけると無駄がありません。

信頼できる不動産会社との出会い方

一括査定サイトを「入口」として使う

物件情報を一度入力するだけで、複数の会社から査定結果を受け取れるのが一括査定サイトの利点です。

• 時間と手間を削減
  自力で問い合わせ先を探す必要がなく、短い準備で相場観がつかめます。

• 比較材料がそろう
  査定額や対応スピード、提案内容を並べて見比べることで、候補を絞りやすくなります。

ただし、「査定額が高い会社が優秀」とは限りません。サイトはあくまでも 候補を発見するツール と割り切り、その後の面談で担当者の姿勢を見極めましょう。

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担当者選びで注目したい三つの視点

短い面談でも、これらの要素は自然とにじみ出るものです。納得行くまで質問し、言葉の端々から信頼度を計ってみてください。

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地域密着型の会社を味方にする

全国規模のポータルサイトが当たり前になった今でも、エリア特有の買主ネットワークや市況感を持つ「地域密着型」の会社は心強い存在です。

住まいを売りたい場所に強い会社へ一度相談してみると、全国規模のデータだけでは拾えないアドバイスが得られるでしょう。

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まとめ ― 費用を味方につけ、満足できる売却へ

中古住宅の売却で損をしないコツは、
「かかる費用を正しく把握し、必要なところへだけ適切にお金をかけること」
そして
「取引全体を俯瞰できるパートナーと歩むこと」
このふたつに尽きます。

• 仲介手数料や税金などの支出項目をリストにして見える化する

• 節税特例やポイント修繕を活用して、手取り額を最大化する

• 複数の会社と話し、説明力・提案力・対応力で納得できる担当者を選ぶ

これらを押さえれば、売却は余計な不安や出費に悩まされることなく、次の暮らしへの資金づくりという前向きなステップに変わります。

まずは気軽に査定を取り、気になる会社の担当者と会話してみてください。数字ばかりが並ぶ書類も、人と人とのやり取りでぐっとわかりやすくなります。

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