親名義のままの実家は売れる?相続登記の手順と売却までの流れ【佐賀・久留米の相続不動産】

こんにちは。佐賀県内・久留米市内で不動産売却をサポートする、イエステーション佐賀店株式会社ソロン主任の山下和貴（やましたかずたか）です。

「実家の名義がまだ亡くなった親のままだけど、このまま売却できるのだろうか」というご相談は、佐賀県内でも年々増えています。結論からお伝えすると、故人（被相続人）の名義のままでは不動産を売却することはできません。買主は所有者本人と契約を結ぶ必要があるため、売却前に相続人へ名義を変更する「相続登記」という手続きが欠かせないのです。

本記事では、相続登記の基本的な流れや必要書類、遺産の分け方の考え方、共有名義になったときの注意点まで、実際に売却を検討し始めた方向けに分かりやすく整理しました。近年の制度改正で「過去の相続」も対象になっている点にも触れていますので、「何から手をつければいいか分からない」という方はぜひ参考にしてください。

相続登記とは？売却前に必ず必要な手続き

相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を、相続人名義に変更する登記手続きのことです。相続人が複数いる場合や、他にも遺産がある場合は、相続人全員で「誰が何を、どのくらい相続するか」を話し合う必要があります。この話し合いを遺産分割協議と呼びます。

遺産分割協議がまとまったら、その内容にもとづいて相続登記を申請し、法務局で正式に名義を変更します。名義変更が完了して初めて、その不動産を市場に出して売却できる状態になります。

相続登記に必要な主な書類

故人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
相続人全員の戸籍謄本・印鑑登録証明書
相続人全員の住民票
遺産分割協議書（相続人全員の実印での押印が必要）

これらの書類を揃えて、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。登記の際には登録免許税が発生しますが、税額や計算方法は制度改正の対象になりやすい部分ですので、詳細は法務局や税理士など専門家にご確認ください。

戸籍の収集や遺産分割協議書の作成は、相続関係が複雑になるほど手間がかかります。ご自身で進めることも可能ですが、司法書士に依頼するとスムーズに進むケースが多いです。

【重要】相続登記は「義務化」されています

以前は相続登記に法律上の期限はありませんでしたが、近年の法改正により、不動産を相続で取得した場合には一定の期間内に相続登記を申請することが義務付けられました。これは最近発生した相続だけでなく、それより前に発生した相続で、まだ登記が済んでいない不動産にも適用される点に注意が必要です。「うちの実家は昔からの相続だから関係ない」と思っていると、対象になっているケースは少なくありません。

正当な理由なく登記を怠ると、行政上のペナルティが科される可能性があります。また、遺産分割の話し合いがすぐにまとまらない場合に備えて、相続人であることを簡易に届け出る救済的な制度も用意されていますが、あくまで一時的な対応であり、最終的には正式な相続登記が必要になります。

「実家が長年、亡くなった親の名義のまま」というケースは決して珍しくありませんが、制度改正によって放置するリスクが高まっています。ご自身のケースが対象になるかどうか、期限や手続きの詳細については、法務局や司法書士など専門家に一度ご確認いただくことをおすすめします。

遺産の分け方の基本的な考え方

遺言書がない場合、遺産は相続人同士の話し合い（遺産分割協議）によって分けられます。誰が相続人になるかは、故人との関係性によっておおむね次のような順位で決まります。

配偶者（常に相続人になります）
子ども
子どもがいない場合は故人の両親
子どもも両親もいない場合は兄弟姉妹

配偶者と子どもがいる場合は配偶者と子どもで分け合い、子どもがいなければ配偶者と両親、それもいなければ配偶者と兄弟姉妹で分け合う、というのが一般的な考え方です。実際の取り分の割合は法律で定められていますが、具体的な割合は法改正等により変わる可能性もあるため、正確な内容は専門家にご確認ください。

不動産は現金のように単純に分けられないため、「誰が家を相続し、他の相続人にどう配慮するか」を含めて早めに話し合うことが、後々のトラブルを防ぐポイントになります。

売却を考え始めたら、名義変更と並行して査定を

相続登記や遺産分割協議には時間がかかることが多く、「手続きが終わってから売却の相談をしよう」と考える方も少なくありません。しかし、不動産の価値や売却の見通しを先に把握しておくことで、遺産分割協議の話し合いがスムーズに進むケースもあります。「実家をいくらくらいで売れるか」が分かるだけでも、相続人同士での合意形成がしやすくなるためです。

イエステーション佐賀店株式会社ソロンでは、相続不動産の無料査定を承っております。名義変更がまだ済んでいない段階でもご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせください。

相続税の申告・納付には期限があります

遺産分割や相続登記そのものには法律上の期限が設けられていませんが（相続登記は前述の通り義務化されています）、相続税が発生する場合には、申告と納付に期限が定められています。遺産分割がまだ終わっていなくても、不動産がまだ売れていなくても、期限内に対応が必要になるケースがあるため注意が必要です。

なお、すべての相続で相続税が発生するわけではなく、遺産の総額が一定の基準額を超えた場合に課税対象となります。基準額や税率は税制改正の対象になりやすい部分ですので、最新の情報は税理士や税務署に確認することをおすすめします。

共有名義での相続は、売却時にトラブルになりやすい

不動産を複数の相続人で共有名義にすること自体は可能です。しかし、共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要になります。一人でも反対する人がいれば、売却を進めることはできません。

実務では、相続人の中から代表者を一人決めて、その方の名義で売却手続きを進め、売却で得た資金を後から分配する方法がよく用いられます。ただし、代表者の選定や資金分配の方法についても事前に相続人間でしっかり合意しておくことが大切です。「とりあえず共有名義にしておこう」という判断が、後々の売却を難しくしてしまうケースも少なくありませんので、早い段階で今後の方針を話し合っておくことをおすすめします。

まとめ：まずは名義変更の状況を確認しましょう

故人名義のままの不動産は売却できません。売却前に相続登記による名義変更が必要です。
相続登記は法改正により義務化されており、過去の相続で未登記の不動産も対象になります。まずは自分のケースが対象かどうかを確認しましょう。
遺産の分け方には法律上のルールがありますが、実際の話し合い（遺産分割協議）で調整が必要になります。
相続税が発生する場合は申告・納付に期限があるため、早めの確認が重要です。
共有名義での相続は、売却時に全員の同意が必要になり手続きが複雑になりがちです。

相続した不動産の売却は、名義変更・遺産分割・税金など複数の手続きが絡み合うため、「何から手をつければいいのか分からない」と感じる方がほとんどです。まずは司法書士や税理士など専門家に相続手続きの状況を相談しつつ、並行して不動産の現在の価値や売却の見通しを把握しておくと、その後の判断がスムーズになります。

イエステーション佐賀店株式会社ソロンでは、相続不動産の売却に関するご相談・無料査定を承っております。「名義変更がまだ済んでいない」「共有名義になっていて困っている」といった段階でも構いませんので、佐賀県全域・久留米市内で実家や相続した不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。