古家付き土地と更地渡しのメリット・デメリットは？売却交渉のコツもご紹介

こんにちは。佐賀市・久留米市で不動産売却をサポートするソロンの平川です。

 

「家をそのまま残して売るべきか、解体して土地だけで売るべきか」

古い家を売りたい場合、まず思い浮かぶ問題ですよね。

 

古家付き土地として売る方法と、更地渡しには、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。

 

どちらの方が利益がありそうか、事前に知識を得たうえで不動産会社に相談するとスムーズです。

 

今回は、古家付き土地と更地渡しの違いやメリット・デメリット、選び方について詳しく解説します。

 

 

「古家付き土地」「更地渡し」とは？

「古家付き土地」は、築年数が古く住宅としての価値がない家が立っている土地のことで、土地だけの価格に「現況古家あり」といった注記を付けて売り出します。

 

住居などの固定資産には法定耐用年数が定められており、耐用年数を超えた古い住居は「古家」として扱われます。

 

具体的な耐用年数は木造住宅が22年以上、鉄筋コンクリート住宅が47年となっており、建物は新築から20年経過すると資産価値が建てた当初の評価額の1割となるため、築20年以上の戸建てが「古家」とされることがほとんどです。

 

一方「更地渡し」とは、家を解体し土地を整地した状態で販売する形式です。

 

更地渡しであれば土地の購入者が自由に建物を建てられたり、用途に応じて自由にその土地を使用できたりするメリットがあります。

 

古い空き家を所有している場合、この「古家付き土地」として売るか、「更地渡し」で売るかご相談をいただくことがあります。

 

そこで今回は、「古家付き土地」と「更地渡し」それぞれのメリット・デメリットについて解説しますので、判断材料として参考にしてくださいね。

 

 

古家付き土地のメリット・デメリット

さっそく、古家付き土地のメリット・デメリットについてご紹介します。

 

古家付き土地のメリット

古家付き土地のメリットは、次の3つです。

 

• 解体費用を払う必要がない
• 固定資産税を安く抑えられる
• 購入者が住宅ローンを利用できる

 

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

 

解体費用を払う必要がない

解体費用の目安として、木造住宅は1坪3〜5万円前後、鉄骨造の住宅は1坪3〜7万円前後、RC（鉄筋コンクリート）造の住宅は4〜8万円前後かかるでしょう。

 

このように住居を解体して更地にしようとすると莫大な費用がかかりますが、古家付き土地で売れば、解体費用をかけることなく売却できます。

 

固定資産税を安く抑えられる

建造物が残っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、土地にかかる固定資産税が最大6分の1まで軽減されます。

 

この固定資産税は売れない間も払う義務がありますが、早期に売れない場合においても、経済的負担が少ないという点は大きなメリットです。

 

購入者が住宅ローンを利用できる

住宅ローンは家に対して組める物なので、更地の場合はローンを組むことができません。

解体費用やリフォーム費用、諸費用や手数料までを住宅ローンに組み込めるため、土地が欲しい人だけでなく安い家を買ってリフォームしたい人にも需要があり、購入者を募りやすくなります。

 

古家付き土地のデメリット

古家付き土地として土地を売却するデメリットは、次の3つです。

 

• 家と土地それぞれに抵当権の設定が必要
• 空き家の管理が必要
• 売却費用が安くなるリスクがある
• 売却までに時間がかかる

 

それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。

 

家と土地それぞれに抵当権の設定が必要。

土地だけで購入する場合、ローンの担保となる抵当権は「土地だけ」に設定すれば良いのですが、建物が建っている「古家付き土地」は、仮に解体予定があっても土地と建物の両方の抵当権設定が必要になります。

 

抵当権の設定に費用がかかること、古家を取壊しした後には抹消登記を行う手間があることはデメリットになります。

 

空き家の管理が必要。

きれいな状態でなければ、購入者が土地に対しても悪いイメージを抱いてしまう可能性もあるため、売却中も定期的な清掃や草刈りなどの維持管理は欠かせません。

 

土地の売却が完了するまでは、空き家の管理には維持費・人件費がかかり、売主側に時間的・経済的コストがかかります。

 

売却費用が安くなるリスクがある。

古家付き土地を売却後、新たな建物を建てる場合には、買主側が解体費を負担する必要があるため、解体に必要な費用を値引き交渉される可能性があります。

その場合、想定していた売却費用よりも実際に得られる利益分が安くなるリスクが考えられます。

 

売却までに時間がかかることも。

古家付き土地は建物の解体費用が買主負担になってしまうので、買主が購入に踏み切るハードルが上がります。

 

そのため、売れるまでに時間がかかるケースもあります。

売却に時間がかかれば空き家の維持費もかかるので、売主側の負担が大きくなります。

 

 

更地渡しのメリット・デメリット

ここからは、更地渡しのメリット・デメリットについて解説します。

 

更地渡しのメリット

更地渡しのメリットは、次の4つです。

 

• 売却までスムーズに進みやすい
• 買主が決定してから解体工事を開始できる
• 古家の維持管理費を節約できる
• 譲渡所得税を節税できる場合がある

 

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

 

売却までスムーズに進みやすい

古家付き土地は解体費用やリフォーム費用などがかかるため、買主側のニーズは少ないというデメリットがありました。

 

一方、更地渡しであれば整備された土地が手に入るため、建物を建てたり、駐車場や貸しスペースとして運用したりなど、土地の自由度が高いメリットがあります。

更地渡しの方が買主側のメリットが多いため、比較的売却がスムーズに進む傾向があります。

 

買主が決定してから解体工事を開始できる

いざ解体工事を実施しても、買主が見つからなければ維持費がかさみ、売主側の負担が大きくなります。

 

更地渡しであれば、買主が決定して売却が確実になってから解体工事を開始することができるため、解体費用が無駄になることはありません。

 

古家の維持管理費を節約できる

建物を解体して更地で販売すれば、たとえ売却まで時間がかかったとしても維持管理費用を払う必要がありません。

 

譲渡所得税を節税できる場合がある

不動産を売却する際には「譲渡所得税」が発生しますが、更地渡しの場合には解体費用を経費として計算できるため、不動産の売却価格から解体費用を引いた金額で譲渡所得税の額が決まります。

 

この大幅に節税できるメリットは大きいでしょう。

 

ただし、マイホームの売却の場合は国税庁が定める「3000万円の特別控除額制度」も利用可能であり、この特例を受ける場合には経費申告をしないため、高額な利益がある場合のみメリットになります。

 

更地渡しのデメリット

更地渡しのデメリットは、次の3つです。

 

• 解体費用を用意する必要がある
• 多額の固定資産税がかかる
• トラブルに発展する可能性がある

 

それぞれのデメリットについて、くわしく解説します。

 

解体費用を用意する必要がある

更地渡しの場合は建物の撤去が前提で契約が結ばれるため、解体費用は売主が負担します。そのため、解体費用を加味した売却価格で売ることが多いです。

解体業者への支払いは一括払いとなるケースが多く、ローンを組めない場合は現金が必要になります。

 

固定資産税がかかる

先述した「住宅用地の軽減措置特例」は建物がない場合には適用対象外であるため、更地渡しの場合には多額の固定資産税が課税されます。

古家が建ったままの土地と比べて最大6倍もの金額になるため、売れない期間が長引く場合は負担が大きくなります。

 

トラブルに発展する可能性がある

更地渡しの場合、解体費用をどの割合まで売主・買主が負担するかを交渉で決定しますが、法律などで定められた基準は存在しません。

 

そのため、売主と買主の意識の相違から「撤去費用は相手が負担してくれると思っていた」「工事後のゴミをそのまま引き渡されてしまった」といった、トラブルに発展する可能性があります。

 

 

「古家付き土地」と「更地渡し」どちらを選んだ方が良い？

土地に残っている建物が「その後も問題なく住める状態である場合」「リフォームすれば十分に住める状態である場合」「解体費用が売却費用を大きく上回りそうな場合」には、古家付き土地として売却することがおすすめです。

 

反対に「現存の家が古すぎて住めない場合」や「築年数が古く耐震性が低い家の場合」には、買主側のメリットが少ないため、更地渡しでの売却のほうが売却がスムーズに進むでしょう。

 

また、現在法律で認められている耐震性を満たさない住宅には、住宅ローン減税が適用されないため、買主が購入に進みづらい現状も押さえておくことが重要です。

 

更地渡しの場合には売却交渉の注意点も知っておこう

更地渡しの場合、住宅の解体費用について買主・売主間での交渉が必要です。

 

買主側からすれば住宅の解体を前提に進んでいる契約のため、解体費用は売主が負担すべきという考えから、売主に解体費用の支払いを要求します。

 

一般的には売り手が負担することが多いですが、解体費用の一部を買主に負担してもらえないか、という考えも浮かびますよね。

契約途中に解体費用を負担してほしいという要望を出せば、買い手はすぐに離れていってしまう恐れがあります。

 

そのため、契約の前から買主に解体費用を負担してほしいという希望があれば、広告に記載する文章にその旨を明確に示し、その条件に同意する買主との条件交渉を進めることがおすすめです。

 

決まってからもトラブルを避けるため、売買契約書にも解体費用の負担について必ず記しましょう。

 

 

状況に応じて古家付き土地と更地渡しのどちらで販売するか判断を。

「古家付き土地」は築年数が古く住宅としての価値がない家が立っている土地のこと

で、「更地渡し」は家を解体し土地を整地した状態で販売する形式のことです。

 

古家付き土地と更地渡しには、それぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、今回ご紹介した内容を踏まえ、どちらが得になるかをしっかり検討しましょう。

 

建物が問題なく住める状態、もしくはリフォームすれば十分に住める状態、解体費用が売却費用を大きく上回りそうな場合」には、古家付き土地としての売却がおすすめ。

家が古すぎて住めない状態、築年数が古く耐震性が低い家の場合には、更地渡しでの売却がスムーズといえます。

 

悩んだ場合は不動産売却のプロである、不動産会社に相談するのが1番です。

 

佐賀市・久留米市近郊の不動産売却なら、ぜひ「イエステーション佐賀店・久留米店」にご相談くださいね！