マンション査定で後悔しない！査定前に押さえる5つの注意点と査定後の必勝ステップ

こんにちは。イエステーション佐賀店　株式会社ソロンの花田 茉利（はなだ まり）です。

マンションを売却するとき、最初の大きなハードルになるのが「査定」です。査定額は、単なる数字ではなく

• どのくらいの価格で売り出すか

• いつまでに売却できそうか

• 売却後の資金計画をどう組み立てるか

といった重要な判断材料になります。査定の段階でつまずくと、販売活動や住み替えプランにまで影響が及びかねません。そこで本記事では、

1. 査定を受ける前に押さえるべき5つのポイント

2. 査定額の読み解き方と注意点

3. 査定後にとるべき具体的なアクション

を順に解説し、スムーズかつ納得感のある売却へ導くコツをお伝えします。

これからマンションの売却を検討している方はもちろん、すでに査定依頼を終えたばかりの方も、ぜひ最後までお読みください。きっと「やるべきこと」「やらなくていいこと」がクリアになりますよ。

マンション査定とは？

査定の目的と基礎知識

マンション査定とは、「この部屋ならいくらで売れそうか」を不動産会社に算出してもらうプロセスです。売主にとっては 売出価格を決めるための羅針盤 であり、買手との交渉材料や住宅ローン残債の精算計画にも直結します。査定額は市場価格ではなく“予測値”なので、

• 取引事例（過去の実際の売買価格）

• 周辺の売出し状況（現在のライバル物件）

• 金利や景気動向

といった外部要因を含めて解釈することが大切です。査定額だけを鵜呑みにせず、「なぜその数字になったのか」という根拠を必ず確認しましょう。

机上査定と訪問査定――メリット・デメリットと使い分け

机上査定 は“資料ベースのスピード見積もり”です。部屋の階数・向き・専有面積・築年数など定量データから平均値を割り出すため、数社にまとめて依頼して「価格帯の幅」を把握するのに便利です。一方で室内コンディションやリフォーム履歴など個別要素は加味されにくく、誤差が出やすい点には注意しましょう。

訪問査定 は担当者が現地で壁紙の汚れ、設備の動作、眺望・日照・周辺騒音などをチェックし、机上査定では拾いきれない“住み心地”まで評価します。その分、日程調整や立ち合いの時間が必要ですが、実勢価格により近い金額が得られるのが利点です。一般的には、まず机上査定で候補を絞り込み、信頼できそうな2〜3社に訪問査定を依頼する流れが効率的です。

机上と訪問、どちらか一方に偏らず「広く浅く→狭く深く」の順で活用すると、査定精度と比較検討のバランスが取れます。次章では、実際に査定を受ける前に押さえておきたい具体的な準備ポイントを5つご紹介します。

査定前に気を付けたい5つのポイント

1.事前に相場をリサーチする

まずはご自身で 「いくらで売れそうか」 の目安を調べておきましょう。ポータルサイトや折込チラシで近隣の類似物件をチェックし、過去の成約価格は REINS （国土交通省が管理する不動産流通機構のデータベース）で把握できます。これにより、不動産会社が提示した金額が“高過ぎるのか安過ぎるのか”を冷静に判断できます。

2.査定は必ず複数社へ

査定額には会社ごとの“考え方”が反映されるため、1社だけだと真の相場はわかりません。机上査定なら4〜6社へ一括依頼し、訪問査定は2〜3社に絞ると比較がしやすく、スケジュールも無理がありません。

3.書類をそろえて情報を正確に

登記事項証明書・間取り図・管理規約・修繕履歴などを準備しておくと、担当者が物件の魅力を正確に評価できます。資料不足のまま査定を受けると「安全を見込んで控えめな数字」が出やすい点に注意しましょう。

4.物件の現状を客観的にチェック

壁紙の汚れ、設備の故障、騒音や眺望など“数字に表れない要素”も査定額に影響します。あらかじめ問題点を洗い出し、当日スムーズに説明できるようメモしておくと、担当者との認識違いを防げます。

5.最低限の掃除で印象アップ

大規模リフォームは不要ですが、水回りや玄関など印象が決まる場所は簡易清掃を。汚れたままだと「管理状態が悪い＝将来的な修繕コストがかかる」と判断され、査定額が下がる恐れがあります。

査定額を読み解く際の注意点

複数社の査定内容を必ず並べて検証する

数字だけを見比べるのでは不十分です。

• どのデータを根拠にしたのか（過去の成約事例？近隣の売出し物件？）

• 物件の長所・短所をどう評価したのか

• 質問への回答スピードや説明の分かりやすさ

といった“プロセス”まで比較してみましょう。販売活動を任せる際の信頼性チェックにもなります。

高額査定は“なぜ高いのか”を突き止める

競合に比べて突出して高い数字が出たら要注意。
「近隣で同タイプの成約が続いた」「共用部の大規模修繕が評価された」など具体的な裏付けがあるかを確認してください。根拠があいまいなまま売出価格を釣り上げると、値下げ→長期化の悪循環に陥る恐れがあります。

低いからといって自己判断でリフォームはしない

設備や内装の古さを理由に査定額が抑えられていても、売主負担で改装費を投じるのはリスクがあります。買い手が「自分好みにリノベしたい」と考えているケースも多く、投資額を販売価格に上乗せできるとは限りません。まずは不動産会社に費用対効果を相談しましょう。

住宅ローン残債と突き合わせて資金計画を立てる

ローンが残っている場合は、

査定額 － 残債 ＝ 売却後に手元へ残る（あるいは不足する）金額

を早めに把握することが大切です。不足が見込まれるなら「住み替えローン」や自己資金の準備など、金融機関を含めたシミュレーションが必須となります。

高すぎても低すぎても、「なぜその数字なのか」 を突き止める姿勢が失敗しない秘訣です。次章では、査定結果を受け取ったあとに取るべき行動を具体的に解説していきます。

査定後にとるべきアクション

「どの会社に任せるか」を最終決定する

査定が出そろったら、提示額だけでなく 説明の論理性・質問対応の丁寧さ・販売戦略の具体性 を見比べます。ここで“数字は高いが根拠が薄い会社”より、“数字は平均的でも説明がクリアな会社”のほうが最終的な成約率は高くなりがちです。

媒介契約を結び、売出価格とスケジュールを固める

不動産会社を決めたら「一般・専任・専属専任」の 3 つから媒介契約を選択します。

• 一般媒介 … 複数社に依頼でき自由度が高い反面、各社の販売活動が薄まりやすい

• 専任媒介 … 1 社に限定する代わりに積極的な販売と定期報告が受けられる

• 専属専任媒介 … 専任より報告義務が厳格で、自己発見取引（自分で買主を見つける）は不可

自分の売却期限（住み替え先の引き渡し日、ローン金利の優遇期間など）に合わせて、売出開始日と価格を設定しましょう。

販売戦略をブラッシュアップする

担当者と協議する主な項目は次の 3 つです。

こうした“ルール決め”を事前に行うことで、販売後の迷いとストレスを減らせます。

住宅ローン残債・諸費用を再確認し、資金計画を仕上げる

査定額と売出価格、残債、仲介手数料、司法書士報酬、引越し費用などを一覧表にして「売却後にいくら残るか／不足するか」を確定させます。不足が見込まれる場合は 住み替えローン や つなぎ融資 の事前審査を並行すると安心です。

買主からの質問・交渉に備える

購入希望者は「修繕履歴」「管理組合の運営状況」「周辺計画道路の有無」など、査定時より深い情報を求めてきます。担当者と共有フォルダーを作るなどして回答用資料を整理しておけば、スピーディーに対応でき、信頼感も高まります。

査定はゴールではなくスタートラインです。今回ご紹介した 5 つのアクションを着実に進めることで、“査定額に近い価格で、想定スケジュール内に” 売却できる可能性が大きく高まります。

まとめと次の一歩

本記事の要点ダイジェスト

査定は「数字をもらって終わり」ではなく、その数字をどう使うか が成功のカギです。準備 → 査定 → 販売準備という一連の流れを俯瞰し、各段階での判断基準をクリアにしておくことで、売却はぐっとスムーズになります。

まずは行動してみましょう

1. 今日中にポータルサイトで近隣の販売価格をチェック

2. 気になる不動産会社へ机上査定をオンラインで依頼（3〜5社）

3. 訪問査定用に書類をファイル一式にまとめ、最低限の清掃を実施

これだけでも、「売るための地図」 が手元に描けるはずです。さらに詳細なアドバイスや資金計画のご相談は、専門家に任せることでリスクを最小限に抑えられます。

イエステーション佐賀店　株式会社ソロンでは、

• 机上・訪問査定の無料実施

• 佐賀エリアの豊富な成約データによる精緻な価格分析

• 住み替えローンを含む資金計画サポート

をワンストップでご提供しています。マンション査定から売却完了まで、地元密着のスタッフが伴走いたします。株式会社ソロンをご利用ください。

株式会社ソロンの無料相談はこちら