古い家を売る方法8つを解説！注意点や税金についても紹介

こんにちは。佐賀市・久留米市で不動産売却をサポートするソロンの平川です。

 

家が古い場合は、売却したくてもなかなか売れないというケースがあります。

しかし、不動産を持ち続けることで、管理の手間や固定資産税の負担もかかるため、できるだけ早く売却したいですよね。

 

そこで今回は、古い家を売る方法について解説します。

古い家を売る際の注意点のほか、売却時に発生する譲渡所得税や、利用できる税制優遇措置などもご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

古い家を売る方法8つをご紹介！注意点も確認！

古い家を売却するには、主に次の方法があります。

1. そのまま売る
2. 古家付き土地として売る
3. 更地にして売る
4. 既存住宅売買瑕疵（かし）保険を付けてから売る
5. 家の一部をリフォームして売る
6. 空き家バンクに登録する
7. 隣の家の人に売る
8. 不動産会社の買取を利用する

 

それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

 

方法①そのまま売る

最もシンプルなのは、古い家をそのまま売るという方法です。

状態が良ければ、そのまま売却しても買い手が見つかる可能性が高いでしょう。

 

また、古くても構造がしっかりしていて、まだまだ住める状態であれば、古民家として売り出すことも。

古い家をそのまま売る際は、設備などに問題がないか、買い手にしっかり説明し、安心して購入してもらえるよう心がけましょう。

 

方法②古家付き土地として売る

古家付き土地として売るというのは、家をそのまま残しながらも、土地のみの価格で売却するという方法です。

木造住宅の法定耐用年数は22年とされ、一般的に不動産業界では、築20年以上の古い家は建物の価値はほぼゼロとみなされます。

 

そのため「古家付き土地」は、家はあくまでも「おまけ」です。

 

この方法のメリットは、建物の解体費用がかからないこと。

売れるか分からない不動産に解体費用をかける必要がないため、売り主の負担が少なくなります。

 

ただし、買い主が古家を解体して住む場合には、買い主に解体費用を負担してもらうことになるため、「古家付き土地」の場合、更地よりも価格が安くなってしまうこともあります。

 

方法③更地にして売る

家が古かったり、損傷が激しかったりするなど、古家付き土地としてもなかなか売れない場合は、古い家を解体して更地にして売る方法があります。

更地であれば、土地の使用用途が広がるため、幅広い層にアピールすることが可能です。

 

買い主は古い家の解体費用を支払うことなく、すぐに新築の建築工事をはじめられるため、古家付き土地として売る方法よりも、売れる可能性が高くなりますよ。

 

ただし、更地にする場合は、土地の需要があるかを要検討してから行う必要があります。

土地に家が建っているか建っていないかによって、固定資産税額が大きく変わってしまうからです。

 

建物が立っていれば、住宅用地の特例により、土地にかかる固定資産税が減税されますが、更地にしてしまうと、固定資産税が上がってしまいます。

そのため、「更地にすればすぐ売れる」と見込まれる場合に行いましょう。

 

土地の需要がないような場所を更地にしてしまうと、高い固定資産税を負担し続けることになります。

 

解体費用もかかるため、土地の需要等も含めて、不動産のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。

 

解体費用は坪4〜5万円程度といわれており、一般的な戸建であれば100〜300万円程度が必要となります。

不動産会社によっては、解体せずに古い家がある状態で売却できると判断する場合がありますよ。

 

古家付き土地として売る方法と更地渡しについては、「古家付き土地と更地渡しのメリット・デメリットは？売却交渉のコツもご紹介」でご紹介していますので、あわせてご覧ください。

 

方法④既存住宅売買瑕疵（かし）保険を付けてから売る

古い家に既存住宅売買瑕疵（かし）保険を付けて売る方法です。

既存住宅売買瑕疵保険とは、売却後に中古住宅に傷などの欠陥が見つかった場合、その補修費用を保険費用で支払うというもの。

 

既存住宅売買瑕疵保険が家に付保されていることで、買い主は安心して購入することができるでしょう。

 

方法⑤家の一部をリフォームして売る

古い家の一部をリフォームしてから売る方法です。

 

ポイントは、フルリフォームではなく、あくまで一部であるということ。

古い家を購入する人は、購入後に自分の好みにあわせてリフォームをしたいという人も多いです。

そのため、フルリフォームではなく、風呂やトイレなど一部をリフォームするのがおすすめ。

水回りがきれいだと印象が良くなるため、風呂やトイレだけでもリフォームされていると、スピーディに買い手が見つかることもあります。

 

ただし、リフォーム費用はもちろん売り主が支払います。

リフォーム費用は、目安としてトイレが20～50万円程度、風呂が50～150万円程度といわれています。

 

リフォーム費用を家の売却価格に上乗せすることも可能ですが、そうなると家の売却価格は高額になり、売れ残ってしまう可能性があります。

リフォームする場合は、全額自己資金で補う、またはリフォーム費用の一部を売却価格に上乗せする程度にしておきましょう。

 

リフォームを行う場合は、自己判断で進めてしまわずに、不動産会社と状況を確認しながら判断するのが安心です。

 

方法⑥空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体が主体となり運営しているサービスです。

空き家を貸したい人・売りたい人と、空き家を借りたい人・買いたい人をつなげ、増え続ける空き家の有効活用、ならびに地域活性化を目的としています。

 

なかなか売却できない古い家でも、空き家バンクであれば売却できる可能性があります。

 

ただし、空き家バンクはすべての自治体でサービスが提供されているわけではありませんので、まずは家がある自治体で利用可能かを確認してくださいね。

 

方法⑦隣の家の人に売る

隣人に古い家を売るという方法があります。

 

たとえば、隣人が自分の土地を広げたいと考えている場合などは、古い家を土地ごと売却したいという申し出を受け入れてくれる可能性があるでしょう。

ただし、売り主から購入してもらえないか提案する場合は、隣人に大幅な値引きを要求される可能性もあります。

 

また、個人間でのやり取りはトラブルが発生しやすくなるため、仲介手数料は発生しますが、不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

 

方法⑧不動産会社の買取を利用する

不動産会社の買取を利用して売却する方法もあります。

 

買取というのは言葉の通り、不動産会社に家を直接買い取ってもらう方法です。

買取なら、なかなか売れない家も短期間で売却することが可能ですし、不動産会社に仲介に入ってもらって買い手を探すわけではないので、仲介手数料もかかりません。

 

ただし、不動産会社の買取は、売却価格が相場の70％程度となる傾向にあるという点、覚えておきましょう。

 

少しでも早く手放したいという場合は、不動産会社の買取を検討してみてはいかがでしょうか。

 

なお、古い家の場合は未登記の建物である可能性があり、売却しづらい場合があるため注意が必要です。

未登記建物については、「未登記建物の売却は可能？売却方法や登記の方法など詳しく解説！」でご紹介していますので、あわせてご覧ください。

 

 

古い家を売るとかかる譲渡所得税とは？

古い家を売る際は、譲渡所得税が発生する場合があります。

 

所有している建物や土地などを売却して出た利益を「譲渡所得」といいます。

この譲渡所得には所得税（＋復興特別所得税）と住民税が発生しますが、それらを総称して譲渡所得税といいます。

 

譲渡所得税が発生するのは、古い家を売却して譲渡所得、つまり売却益が出たときです。

 

譲渡所得、ならびに譲渡所得税は次の計算式で算出できます。

 

■譲渡所得＝売却価格－譲渡費用－取得費

■譲渡所得税額＝譲渡所得×税率

 

売却価格とは、家を売ったときの金額です。

譲渡費用は、売ったときにかかる費用のことで、仲介手数料や印紙税、建物解体費用などが含まれます。

 

そして、取得費は今回売却した家を購入または取得したときにかかった費用のこと。

取得費は、主に家や土地の購入費用、リフォーム費用、購入時の仲介手数料や印紙税などが含まれます。

 

なお、取得費を計算する際は、建物の購入費用など建物に関する費用から、減価償却費を差し引いて計算することも覚えておきましょう。

 

減価償却費の計算式は次のとおりです。

 

■減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

 

償却率は構造によって変わり、木骨モルタル造は0.034、木造は0.031、鉄骨・鉄筋コンクリート造は0.015となっています。

 

なお、購入から時間が経っていて取得費がわからないという場合は、売却価格の5％を取得費として計算することも可能です。

 

譲渡所得税を算出するには、上記の通り計算した譲渡所得に税率をかけます。

税率は売却した家の所有期間によって、次のように変わります。

 

【所有期間が5年超の場合】

• 所得税額：課税長期譲渡所得金額×15％
• 復興特別所得税：所得税額×2.1％
• 住民税：課税長期譲渡所得金額×5％

 

【所有期間が5年以下の場合】

• 所得税額：課税短期譲渡所得金額×30％
• 復興特別所得税： 所得税額×2.1％
• 住民税：課税長期譲渡所得金額×9％

 

※2037（令和19）年までは、復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告・納付します。

 

 

古い家を売るときに利用できる税制優遇措置も確認！

古い家を売却するときには、税制優遇措置を活用することができます。

• 3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）
• 低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例
• 譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

 

3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）

譲渡所得のうち、最大3,000万円までは譲渡所得税がかからないというものです。

これは、自分が住んでいたマイホームでも、相続した古い家でも利用できます。

 

3,000万円特別控除を利用した際の譲渡所得の計算式は次の通りです。

 

■譲渡所得＝売却価額－取得費－譲渡費用－3,000万円

 

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

 

低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例

古い家を売却する際、売却価格が500万円以下で、さらに長期譲渡所得に該当する場合に利用できる特例で、譲渡所得から100万円控除することができます。

 

なお、譲渡所得の金額が100円未満の場合は、その譲渡所得の金額が控除額となります。

 

■譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－100万円

 

※参考：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

 

譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

古い家を売却して損失が発生したときに使える特例です。

 

ただし、自分が住んでいる、もしくは以前に住んでいた家が該当します。

この特例を使用することで、損失分の金額を給与所得など譲渡所得以外の所得から差し引くことができます。

 

※参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

 

 

これらの特例には、それぞれ諸条件がありますので、利用する際は該当するかをしっかり確認しましょう。

 

 

古い家を売る方法はさまざま！特徴を知ってスムーズな売却を

古い家を売却するには、主に次の8つの方法があります。

1. そのまま売る
2. 古家付き土地として売る
3. 更地にして売る
4. 瑕疵担保保険を付けてから売る
5. 家の一部をリフォームして売る
6. 空き家バンクに登録する
7. 隣の家の人に売る
8. 不動産会社の買取を利用する

 

それぞれメリットやデメリット・注意点があるので、特徴を確認して、どの方法で売却するのかしっかり検討しましょう。

 

なお、古い家を売る際に、所有している建物や土地などを売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生する場合があります。

 

古い家を売却するときには、「3,000万円特別控除」や「低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例」「譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」といった税制優遇措置を活用することができる可能性があります。

 

少しでも損をすることなくスムーズに売却できるよう、どの特例を利用できるのか確認しましょう。

 

不動産売却についてのお悩みは、ぜひ不動産会社にご相談ください。

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