1年以上家が売れない理由とは？早く売るための具体策と注意点

なぜ家が1年以上売れないのか？主な原因とは

こんにちは。イエステーション佐賀店　株式会社ソロンの平野 友規（ひらの　ともき）です。

「家がなかなか売れない……」そんなお悩みを抱える方は少なくありません。特に、1年以上市場に出しても買い手が見つからない物件には、いくつかの共通した原因があります。この章では、長期間売れない家によく見られる代表的な要因をご紹介します。

1. 売り出し価格が市場と合っていない

売却の際に多くの方が「購入時の金額を元にしたい」「周囲の物件より高く売りたい」と考えがちです。しかし、実際の不動産市場では、築年数や周辺環境、経済情勢によって価格が大きく変動します。市場価格より高く設定された物件は、買い手から敬遠されてしまう傾向にあります。

対策のポイント：
不動産会社の査定結果だけでなく、近隣の成約事例を参考に価格を見直すことが大切です。

2. 立地や周辺環境の影響

駅からの距離や生活利便性、学区なども購入者の判断に大きな影響を与えます。さらに、騒音や治安、日照条件などがマイナス要因となるケースもあります。

対策のポイント：
ネガティブな部分がある場合は、それをカバーできる魅力（例：収納が多い、リビングが広いなど）を前面に押し出す戦略が必要です。

3. 物件の状態が悪い

築年数が古く、設備の老朽化が進んでいる場合、内覧者に「購入後にリフォームが必要」と判断され、購入をためらわせることがあります。また、部屋が汚れていたり、臭いがあったりするのも印象を悪くします。

対策のポイント：
最低限のクリーニングやリフォームを行い、印象を改善する努力が必要です。

4. 売却のタイミングが悪い

不動産市場には需要が高まる時期とそうでない時期があります。特に、春先（3〜4月）や秋（9〜10月）は引越しシーズンで買い手が増える傾向がありますが、それ以外の時期は動きが鈍くなることもあります。

対策のポイント：
売却を急がない場合は、時期を見極めて再出発するのも一つの方法です。

5. 不動産会社の販売戦略に課題がある

売主が気づきにくいポイントですが、担当している不動産会社の販売戦略が不十分な場合、なかなか買い手に情報が届かず、内覧すら入らないこともあります。

対策のポイント：
販売活動の報告が定期的にあるか、インターネット広告の掲載状況や案内件数なども確認しましょう。

これらの要因をしっかりと把握することで、早期売却のための改善策を講じることができます。原因が分かれば、次に取るべき行動が見えてきます。

売れ残ると何が問題？所有し続けるリスクとは

「とりあえずこのまま持ち続けてみよう」と、長期間売れないまま放置してしまうケースがあります。しかし、不動産を所有し続けることにはさまざまなリスクが潜んでいます。この章では、売却が長引くことで発生する主なデメリットをご紹介します。

1. 維持費がかかり続ける

家を所有しているだけで、毎年かかる固定資産税や、マンションであれば管理費・修繕積立金などの維持費が発生します。空き家でもコストは減らず、住んでいなくても支払い義務があります。

また、一戸建ての場合、庭の手入れや建物の老朽化による補修なども必要となり、想定以上の出費になることもあります。

具体例：
・固定資産税：約10万円／年
・マンションの管理費・修繕積立金：約2〜3万円／月

2. 資産価値がどんどん下がる

建物は時間が経過するほど価値が下がっていきます。特に築20年を超えると、買い手の選択肢としては「建て替え前提」や「土地目当て」のケースが多くなり、建物自体の評価は大幅に低くなります。

ポイント：
時間が経てば経つほど、「売れにくくなる」だけでなく「価格を下げないと売れない」状態に陥ることがあります。

3. 心理的ストレスや不安

「売れないまま、この先どうなるのか」「維持費がどんどんかかる」など、精神的な負担も無視できません。また、売れないことで他のライフプラン（住み替え、相続、老後の生活設計など）に支障をきたすケースもあります。

特に相続予定の物件などは、親族間の話し合いがうまく進まなくなる要因にもなります。

4. 将来的な売却チャンスの喪失

市場のタイミングを逃すと、いくら価格を下げても買い手がつかない場合があります。人口減少が進む地方では、そもそも需要が少ないため、今後ますます「売れ残り物件」が増える可能性もあります。

注意点：
「今の価格では売りたくない」という気持ちも大切ですが、長期的に見て“売れるうちに売る”という判断も必要です。

不動産は“持っているだけで資産になる”時代ではありません。特に売却を考えている場合、長期間売れ残ることのリスクを正しく理解しておくことが重要です。

早期売却のためにできること

家が売れないとき、「とにかく待てばそのうち売れる」と考える方もいらっしゃいますが、それでは状況が改善しないケースが多いです。売れない原因を把握した上で、具体的なアクションを取ることが、早期売却につながります。

ここでは、今すぐ実践できる「売れるための工夫と改善策」をご紹介します。

1. 適正価格の見直し

売却価格が相場より高すぎる場合、内覧すら入らないことがあります。価格を見直すことで、反響数が一気に増える可能性も。

ポイント：

• 近隣の過去の成約事例と比較する

• 不動産ポータルサイトで同条件の物件をチェック

• プロに「再査定」を依頼する

注意点：
価格を下げるタイミングも重要。長期間高値で放置されると「売れ残り物件」という印象が強まりやすくなります。

2. ホームステージングの活用

「第一印象」で物件の価値が大きく左右されます。モデルルームのように家具や小物を配置して、住まいの魅力を引き出す手法が「ホームステージング」です。

実施例：

• 明るい照明、清潔なカーテン、観葉植物の配置

• 家具配置で空間の広さを演出

• おしゃれなインテリアで生活感を演出

少しの工夫で「住みたい」と思わせる雰囲気を作ることができます。

3. 写真や物件紹介文の改善

インターネットでの物件検索が主流となった今、掲載写真と紹介文の質は非常に重要です。

改善ポイント：

• プロカメラマンによる撮影で、明るく広く見せる

• 「陽当たりが良い」「周辺施設が充実」など、具体的な魅力を言語化

• 物件の“使い方”が想像できる紹介文にする

4. クリーニングや簡易リフォームの実施

購入希望者は「今すぐ住めるかどうか」を重視します。汚れや古さが目立つと、印象が悪くなりがちです。

おすすめの改善例：

• ハウスクリーニングで水回り・床をきれいに

• クロスの貼り替えや、古い照明の交換

• 庭の雑草処理や外壁の洗浄

※大規模リフォームよりも、コストを抑えた“印象改善”が効果的です。

5. 媒介契約の見直し

売却活動がうまくいっていない場合、現在の不動産会社との契約内容にも目を向けるべきです。

媒介契約の種類：

• 専属専任媒介：1社のみ／報告義務が厳密

• 専任媒介：1社のみ／やや自由度あり

• 一般媒介：複数社に依頼可能

今の業者の対応が不十分であれば、契約の切り替えや他社への依頼も検討しましょう。

小さな工夫や見直しの積み重ねが、早期売却を実現するカギになります。「売れない」と思い込まず、できることから一歩踏み出してみましょう。

不動産会社選びの重要性と見極め方

売却が長引いている物件の多くは、不動産会社の「販売力」が影響していることがあります。実は、不動産会社によって販売戦略・対応力・提案力には大きな差があるのです。

ここでは、売却を成功に導くために重要な「不動産会社選び」のポイントを具体的に解説します。

1. 売却実績が豊富かどうか

信頼できる不動産会社かどうかは、過去の売却実績を見ればある程度判断できます。特に、自分の物件と同じような条件の住宅（築年数、地域、間取りなど）を取り扱った実績があるかを確認しましょう。

確認方法：

• ホームページや広告で実績をチェック

• 担当者に過去の販売事例を聞いてみる

• 成約までの平均期間を尋ねる

2. 提案力と広告力があるか？

物件を売却するには、単にポータルサイトへ掲載するだけでなく、ターゲット層に応じた効果的な広告展開や提案が不可欠です。

チェックポイント：

• 販売戦略を具体的に説明してくれるか？

• チラシ・SNS・動画など多様な広告手段を活用しているか？

• ホームステージングやリフォーム提案など、売主目線のサポートがあるか？

3. 地域に精通しているか？

不動産は“エリアビジネス”です。地域ごとの相場や買い手の傾向、近隣の学校・施設情報などに詳しい会社であれば、購入希望者にも的確な情報提供ができ、売却の可能性が高まります。

地域密着型のメリット：

• 近隣の取引実績が豊富

• 地域特性に合った販売戦略を提案

• 地元の購入希望者とのネットワークがある

4. 担当者との相性と対応力

実際にやり取りをするのは営業担当者です。売却は数ヶ月にわたることが多いため、担当者の人柄や対応スピードも重要な判断基準となります。

見極めポイント：

• 誠実で丁寧な説明があるか？

• 疑問に迅速かつ的確に答えてくれるか？

• 売却の希望をきちんと聞き取ってくれるか？

「信頼できる担当者かどうか」は、最終的な売却価格やスピードにも影響を与える可能性があります。

5. 定期的な報告と柔軟な対応

売却活動の進捗状況をきちんと報告してくれる会社は信頼性が高いです。「広告を出した結果、何件の問い合わせがあったか」「内覧者の反応はどうだったか」などの情報共有があるかどうかもチェックしましょう。

また、価格の見直しや戦略変更などに柔軟に対応できる会社が理想です。

不動産会社選びは、売却の成功を大きく左右する重要なポイントです。「どの会社に依頼しても同じ」とは限りません。信頼できるパートナーを選ぶことが、安心かつスムーズな売却につながります。

売却前に知っておくべき注意点

家の売却は、人生でも数少ない大きな取引です。スムーズな売却を実現するには、事前に知っておくべき法律や手続き、費用面でのポイントがあります。知らずに進めてしまうと、思わぬトラブルや追加コストが発生することも。

ここでは、売却前に必ず確認しておきたい「5つの注意点」をご紹介します。

1. 売却にかかる税金の確認（譲渡所得税）

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、「譲渡所得税」が課されることがあります。特に、購入価格より高く売れた場合や、相続した物件を売却する場合には要注意です。

ポイント：

• 所有期間5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり税率が高くなる

• 居住用財産には「3,000万円の特別控除」などの特例がある

• 確定申告が必要になるケースもある

税額や控除の適用可否については、事前に税理士または不動産会社に相談しておくと安心です。

2. 契約不適合責任への理解

2020年の民法改正により、以前の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。

契約不適合責任とは？
売却後、建物や土地に説明されていなかった問題（雨漏り、シロアリ被害、境界問題など）が見つかった場合、買主は売主に修補や損害賠償を求めることができる制度です。

注意点：

• 売主は物件の状態を正確に開示する義務がある

• 引き渡し後のトラブルを防ぐために、事前の点検・修繕が重要

3. 瑕疵（かし）担保責任との違いを知る

従来は「隠れた瑕疵」が対象でしたが、契約不適合責任では「契約の内容に適合しているかどうか」が問われるため、責任の範囲が広くなっています。

例：
以前の瑕疵担保では対象外だった「雨漏りがあることを説明していなかった場合」などが、契約不適合に該当する可能性があります。

対応策：

• 売却前に建物調査（インスペクション）を行い、状態を把握しておく

• 契約書で責任の範囲や期間を明確に定めること

4. 必要書類の準備

売却には多くの書類が必要です。事前に準備をしておくことで、手続きがスムーズになります。

主な必要書類：

• 登記簿謄本（全部事項証明書）

• 固定資産税の納税通知書

• 建築確認済証・検査済証

• 図面や間取り図、測量図

• 身分証明書、印鑑証明書

※マンションの場合は管理規約や修繕積立金の明細も必要です。

5. 引き渡し後のトラブル対策

売却が成立しても、物件の引き渡し後に買主との間でトラブルになることがあります。

トラブル事例：

• 家財道具が残っていた

• 契約と異なる設備の不具合があった

• 引っ越しのタイミングでの連絡ミス

対策：

• 引き渡し前のチェックリストを作成

• 残置物の処理やクリーニングを徹底

• 事前に明確な合意をしておく（契約書で明記）

不動産売却は、ただ「売る」だけではなく、法的・実務的な確認事項が多数あります。トラブルを未然に防ぐには、事前の準備と専門家のサポートが欠かせません。

おわりに

ここまで、「1年以上売れない家」の原因や、早期売却のための対策、そして売却前に知っておくべき注意点について詳しくご紹介してきました。

家が長期間売れない状態というのは、持ち主にとって経済的・精神的な大きな負担となり得ます。しかし、原因を明確にし、的確な対策を講じれば、状況を改善することは十分可能です。

長く売れない物件を早く売るためには：

• 相場に合わせた価格の見直し

• 見た目と印象の向上（ホームステージングや清掃）

• 販売戦略の工夫と柔軟な対応

• 信頼できる不動産会社との連携

売却は「タイミング」と「準備」がカギです。「今はまだ大丈夫」と放置するのではなく、「売れるうちに売る」ことが将来的な損失を防ぐポイントになります。

もし現在、売却がうまく進まずお困りであれば、まずはお気軽にご相談ください。どんな小さなご質問でも、丁寧に対応させていただきます。

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