老後の住まい、どうする？「家を売ってはいけない」は本当なのかを徹底検証

こんにちは。イエステーション佐賀店　株式会社ソロンの山下 和貴（やました かずたか）です。
「老後に家を売ってはいけない」という話を目にして、不安になっていませんか？ ネットやテレビで繰り返し語られるこのフレーズは、一見すると「高齢になったら自宅を手放すのは大間違いだ」と警鐘を鳴らしているように映ります。ですが、実際のところはもう少し複雑です。

本記事では、なぜそのように言われるのかという背景と、売却を選択した場合のメリット・デメリットを整理しながら、「売る」「売らない」を判断するための視点を提供します。情報源には、不動産コラムの最新記事など信頼できる解説を参照しつつ、相続・住み替え・税金といった具体的な論点まで掘り下げます。

この記事でわかること

1. 「売ってはいけない」と言われる主な理由

2. 老後に家を売却することで得られる経済的・生活的メリット

3. 実際に売却する前に押さえるべき注意点とチェックリスト

これから数回に分けて、章ごとに詳しく解説していきます。

なぜ「売ってはいけない」と語られるのか

高齢者が賃貸を借りにくい現実

• 入居審査のハードル
  定年後は収入源が主に年金となり、大家や保証会社から「家賃滞納リスクが高い」と判断されやすくなります。また単身高齢者の場合は“孤独死（室内で誰にも看取られず亡くなること）”リスクが懸念されるため、保証人や見守りサービスの加入を条件にされるケースも少なくありません。結果として入居可能な物件が限られ、希望の住み替え先を探すのに時間がかかる傾向があります。

• 対策の方向性

  1. 高齢者歓迎の賃貸やサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を早めにリサーチする

  2. 賃貸保証会社の利用や見守りサービスをセット契約して審査通過率を上げる

  3. 売却前に「仮住まい（短期賃貸）」を契約し、余裕を持って次の住まいを検討する

子世帯が実家の相続を希望している場合のトラブル

• 家族間の温度差
  親が「売って現金化したい」と考えていても、子ども世帯は「将来帰省拠点にしたい」「孫の学区に合わせて住みたい」など別の計画を抱えている場合があります。十分な話し合いを持たずに売却を決めると、「知らないうちに実家が無くなった」「相続分を現金で補填してほしい」といった感情的な対立に発展することも。

• 防止策

  1. 売却の意思と背景を家族全員に共有し、合意形成プロセスを可視化

  2. 代替案（子が買い取る・賃貸に出す・リフォームして二世帯化など）を複数提示

  3. 相続時精算課税や贈与の活用など税務面も絡めて専門家を交えた家族会議を行う

新しい環境への適応ストレス

• 高齢期ならではの心理的負担
  引っ越しは体力的にも心理的にも負荷が大きいイベントです。長年築いてきたご近所づき合いや生活リズムを一気に変えることになるため、環境変化への適応に時間がかかり、孤立感や抑うつ感が強まるリスクがあります。

• 緩和するコツ

  1. 住み替え先の地域コミュニティ（自治会・趣味サークル）を事前に調べ、参加の窓口を確保

  2. 荷物を一気に処分せず「トランクルームを活用して少しずつ整理する」など段階的に移行

  3. 医療・買い物・交通アクセスを地図上で可視化し、生活動線の不安を減らす

 

老後に家を売却するメリット

ポイント

• 「老後＝売らない方が安全」という思い込みを外し、資金・住環境・家族関係を総合的に最適化できるかを基準に判断しましょう。

• 実勢価格が十分に高いエリアなら、売却→賃貸より売却→コンパクトな分譲マンション購入の方がランニングコストを抑えられる場合もあります。

以上が老後に家を売却する主なメリットです。
次章では、「売る前に必ず確認したいポイント」を具体的に解説していきます。

売却前に必ず確認したいポイント

まずは「いま売れる価格」とタイミングを把握

• 地価は4年連続で全国平均が上昇。令和7年公示地価では三大都市圏だけでなく地方圏の住宅地もプラスが続いており、「売り手優位」のエリアが拡大しています。とはいえ札幌・仙台など一部都市で伸び幅が鈍化する兆しもあるため、地域別の細かな調査が欠かせません。国土交通省

• 公示地価やREINS成約事例だけでなく、「同じ学区・築年数・間取り」の競合物件が何件出ているかを見ておくと、価格交渉で後手に回りません。

税制優遇とコストを一覧でチェック

ポイント
専門家に「税金・諸費用を差し引いた手取り額」をシミュレーションしてもらい、売却資金で老後資金が何年分まかなえるかを具体的に把握しましょう。

住み替え先は“先取り”で確保

• 2025年10月施行の改正住宅セーフティネット法で、高齢者が賃貸を借りやすくなる仕組みが強化されます。家賃債務保証料の低廉化補助（保証会社へ最大6万円）や残置物処理の円滑化など、オーナー側の不安を減らす制度が導入予定。

• とはいえ施行前は旧制度のまま。売却契約→引き渡しの前に「仮住まい」を押さえ、居住支援法人や保証会社の審査書類を準備しておくと安心です。

• サ高住やサービス付き高齢者向け賃貸は人気が高く空室待ちが発生しがち。見学予約は半年前から動くのがベターです。

共有名義・ローン残債・権利関係の整理

1. 共有名義の場合

   • 共有者全員の同意が必須。本人確認書類・実印・印鑑証明の準備に手間がかかるため、早めに連絡を取り合いましょう。

2. 住宅ローン残債

   • 引き渡し当日に残債を一括返済し、抵当権を抹消。完済証明が取れないと登記が移せず決済が遅延します。

3. 越境物・未登記建物

   • 隣地との境界トラブルや車庫・物置の未登記は価格交渉の材料にされやすいので、測量や表示登記でリスクを潰してから販売活動へ。

4. 家族合意と遺言

   • 「相続時に現金か不動産か」でもめないよう、生前贈与や遺言書を絡めた資産設計を同時進行で。

以上が売却前に必ず押さえておきたい4つのポイントです。
次章では、「売る」「売らない」を判断するチェックリストを具体的にご紹介していきます。

「売る」「売らない」を判断するチェックリスト

下表は、ご自身の状況を 〇／△／× で塗りつぶすだけで、売却のタイミングを可視化できるシンプルなチェックリストです。各項目の右端に“決め手”となるポイントを示しましたので、家族会議や専門家相談の前に一度セルフチェックしてみてください。

判定方法

• 〇が7個以上 → 売却を前提に具体的な資金計画と住み替え準備を進める

• 〇が4～6個 → 相場調査・税金試算など“比較検討”フェーズへ

• 〇が3個以下 → 維持しながらリフォーム・賃貸活用など“保有延長”を検討

専門家ワンポイント
チェックリストはあくまでセルフ診断ツールです。実際には 公示地価動向・築年数・建物コンディション など物件固有の要素が手取り額を大きく左右します。無料査定を受け、「売却で得られる手取り／維持し続けるコスト」 を損益分岐点で比較することが、後悔しない第一歩です。

まとめと次のステップ

「老後＝売らない方が安全」は思い込みかもしれない

• 高齢者が賃貸を借りにくい、家族との利害調整が難しい――こうした理由から「老後に家を売ってはいけない」と語られがちです。

• しかし実際には、まとまった資金確保・維持コスト削減・バリアフリー住宅への住み替え・相続分割の円滑化など、売却で得られるメリットも多く存在します。

判断のカギは「手取り額」と「生活シミュレーション」

1. 売却により手元に残る金額（税・諸費用差引後） を把握する

2. その資金で何年分の生活費・介護費を賄えるか を試算する

3. 住み替え先の家賃・管理費と、今の家を維持した場合の固定費を比較する

4. 家族の相続意向・将来設計を言語化し、合意形成を文書化 しておく

次に取るべきアクション

プロに相談するメリット

• 価格査定・税務シミュレーション・住み替え先紹介 をワンストップで受けられる

• 契約書面・権利関係の不備を事前に洗い出し、高齢者本人と家族双方の安心感 を高める

• 地域相場の“売り時”を見極め、最短ルートで目標手取り額へ 到達できる可能性が高まる

---

老後の住まいをどうするかは、「資金・健康・家族関係」という三つの軸を総合的に最適化するプロジェクトです。迷ったら、早めの情報収集と専門家へのヒアリング が後悔しない秘訣。

「家を売ってはいけない」は、一律の正解ではありません。
ご自身とご家族のライフプランに合った最良の選択肢を、一緒に探していきましょう。

最後に

イエステーション佐賀店　株式会社ソロンでは、無料売却査定・相続相談・住み替えシミュレーション を実施中です。お気軽にお問い合わせください。

ぜひ株式会社ソロンをご利用ください。

株式会社ソロンの無料相談はこちら