【空き家売却 最新版】もう悩まない！相続した家、税金・手続きを解決し賢く手放す方法

こんにちは。イエステーション佐賀店　株式会社ソロンの平川 致遠（ひらかわ むねとう）です。

親から相続した実家が現在「空き家」となり、管理の負担や税金の支払いに不安を感じている方も多いのではないでしょうか。遠方に住んでいるために家の管理や庭の手入れが難しく、このまま放置して良いのかと悩む声も聞かれます。売却を検討しても、手続きについて全く分からず、何から手をつけて良いのか途方に暮れてしまうかもしれません。

この記事では、空き家を放置するリスクから、具体的な売却方法、専門知識がない方でも理解できるよう丁寧に解説します。この記事を読めば、複雑に思える空き家売却の全体像を把握し、大切な資産を安心して手放すための第一歩を踏み出せるでしょう。

なぜ今、売却を考えるべき？空き家を放置する深刻なリスク

「いつかはなんとかしないと」と思いつつ、つい先延ばしにしてしまいがちな空き家問題。しかし、その先延ばしが、取り返しのつかない事態を招く可能性があります。これは単なる社会問題ではなく、所有者であるあなた自身に直接降りかかる深刻なリスクでもあるのです。

リスク1：資産価値が下がり続ける「負」動産化

空き家は、人が住まなくなると驚くほど速く傷んでいきます。適切な管理が行われないと、湿気によるカビや腐食、害虫・害獣の発生などで建物が劣化し、資産価値は年々下がり続けます。最初は価値があったはずの不動産が、時間と共に修繕費ばかりがかさむ「負」動産へと変わってしまうのです。売却を決意したときには、価値が大幅に下落し、買い手が見つかりにくくなるケースも少なくありません。

リスク2：税金が増える可能性

空き家を放置し、倒壊の危険があるなど周辺環境に悪影響を及ぼすと判断された場合、「特定空家」や「管理不全空家」に指定される可能性があります。そうなると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が増えることがあります。近年、この指定の基準はより厳しくなっており、「今まで通りで大丈夫」という考えはもはや通用しないかもしれません。

リスク3：倒壊・火災で損害賠償責任を問われる

空き家の管理責任は、すべて所有者にあります。万が一、台風で屋根や壁が飛ばされて隣家を傷つけたり、放火や不審者の侵入によって火災が発生したりした場合、その損害賠償責任は所有者であるあなたが負うことになります。「遠くに住んでいて知らなかった」では済まされない、非常に重いリスクです。近隣住民とのトラブルに発展し、精神的にも大きな負担を強いられる可能性も否定できません。

【全体像を把握】空き家売却の相談から引き渡しまでの7ステップ

「リスクは分かったけれど、具体的に何から始めればいいの？」という不安を解消するため、まずは売却の全体像を掴みましょう。空き家売却は、一般的に以下の7つのステップで進みます。各ステップの概要を知ることで、今後の見通しが立ち、安心して準備を進めることができます。

1. 不動産会社への相談・査定依頼: 最初のステップは、信頼できる不動産会社を探し、所有する空き家がどのくらいで売れそうか「査定」を依頼することです。複数の会社に依頼して、査定額や担当者の対応を比較検討するのがおすすめです。
2. 媒介契約の締結: 売却を任せる不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。これには「一般」「専任」「専属専任」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
3. 売却活動の開始: 契約を結んだ不動産会社が、インターネット広告やチラシなどを活用して購入希望者を探してくれます。購入希望者から内覧の申し込みがあれば、立ち会いなどの対応が必要になります。
4. 売買契約の締結: 買い手が見つかり、価格などの条件がまとまったら、「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金を受け取るのが一般的です。
5. 決済・物件の引き渡し: 残りの売却代金を受け取り、買主へ物件の鍵を渡します。同時に、所有権を移転するための登記手続きを司法書士に依頼して行います。
6. 確定申告: 空き家を売却して利益が出た場合は、売却した翌年に必ず確定申告が必要です。税金の特例を利用する場合も、確定申告が必須となります。
7. 家財道具の片付け・清掃: 物件の引き渡しまでには、家の中に残された家財道具などを片付けておく必要があります。リフォームや解体を行う場合も、このタイミングで整理を進めます。

あなたの空き家はどれ？3つの売却方法とメリット・デメリット

空き家の売却方法は、主に3つに分けられます。物件の状態やあなたの状況によって最適な方法は異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、自分に合った方法を見つけましょう。

1. 【費用を抑えたい方向け】そのまま売却

最も手軽な方法が、現在の空き家の状態のまま売却することです。リフォームや解体のためのまとまった初期費用を用意する必要がなく、すぐに売却活動を始められるのが最大のメリットです。ただし、買い手は購入後にリフォーム費用などが必要になるため、その分、売却価格は相場より低くなる傾向があります。また、売却後に雨漏りやシロアリ被害といった「隠れた欠陥（契約不適合）」が見つかった場合、売主として修繕費用などを負担する責任を問われる可能性があるため注意が必要です。

2. 【高く売りたい方向け】リフォームして売却

水回りや内装などをリフォームし、物件の価値を高めてから売却する方法です。物件の印象が格段に良くなるため、買い手の購入意欲を高め、より高い価格での売却が期待できます。ただし、リフォームには当然費用がかかります。かけた費用以上に売却価格が上がるとは限らないため、どこまでリフォームするかは不動産会社と慎重に相談する必要があります。

3. 【建物が古い・状態が悪い方向け】解体して更地で売却

建物が非常に古い、または雨漏りなどで損傷が激しく、リフォームしても価値の向上が見込めない場合は、建物を解体して「土地」として売却する方法が有効です。買い手は自由に新しい家を建てられるため、特に住宅地としての需要が高いエリアではスムーズな売却が期待できます。ただし、解体費用がかかる点と、更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなるため、税金が増える点には注意が必要です。

失敗しない！信頼できる不動産会社選び3つのポイント

空き家売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。しかし、数多くの不動産会社の中から、どこを選べば良いのか迷ってしまいますよね。ここでは、知識や経験がない方でも安心して任せられる、信頼できる不動産会社を見極めるための3つのポイントをご紹介します。

Point 1：空き家売却の実績が豊富で専門知識があるか

空き家売却は、一般的な中古住宅の売却とは異なり、税金の特例や相続登記、家財処分など、特有の専門知識が求められます。会社のウェブサイトなどで、空き家の売却実績が豊富かどうかを確認しましょう。また、相続問題に詳しいスタッフや、「空き家相談士」のような専門資格を持つ担当者が在籍している会社は、より安心して相談できるでしょう。

Point 2：地域情報に精通し、的確な価格査定ができるか

不動産の価格は、その地域の需要や周辺環境によって大きく左右されます。全国展開の大手よりも、地元の市場を熟知した地域密着型の不動産会社の方が、より的確な価格査定を期待できる場合があります。査定を依頼する際には、ただ金額を提示するだけでなく、「なぜこの価格なのか」という根拠を、周辺の取引事例などを用いて具体的に説明してくれる会社を選びましょう。

【佐賀県の事例】地域密着で実績多数！株式会社ソロンの強み

株式会社ソロンは1996年の創業以来、佐賀県に特化した地域密着の事業を展開しています。
2023年12月時点での売買実績は1,371件を超え、その豊富な経験と地域への深い知見が強みです 。
宅地建物取引士はもちろん、税理士や弁護士とも連携し、相続のような複雑な案件にもワンストップで対応できる体制が整っている株式会社ソロンをぜひご利用ください。

空き家売却のよくある質問（Q&A）

最後に、空き家売却に関して多くの方が抱く疑問について、Q&A形式でお答えします。

• Q. 家の中に家財道具や仏壇が残っていても売却できますか？ A. はい、可能です。売買契約の際に、家財の処分について買主と協議し、「現状のまま引き渡す」という条件で契約することもできます。また、不動産会社によっては、提携する遺品整理業者を紹介してくれる場合もありますので、まずは相談してみましょう。
• Q. 遠方に住んでいて、現地に行けなくても手続きは進められますか？ A. はい、進められます。不動産会社とのやり取りは電話やメール、オンラインで行えますし、契約などの手続きも郵送での対応が可能です。ただし、最終的な決済時には、司法書士との本人確認が必要になる場合があります。
• Q. 相続人が複数いる場合、どうすれば良いですか？ A. まず、相続人全員で話し合い、売却することへの同意を得る必要があります。売却を進めるには、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要になります。代表者を一人決めて、他の相続人がその人に委任状を渡す形で手続きを進めるとスムーズです。意見がまとまらない場合は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
• Q. 査定を依頼したら、必ず売却しないといけませんか？ A. いいえ、その必要は全くありません。査定はあくまで「どのくらいの価格で売れそうか」を知るためのものです。査定結果を見てから、売却するかどうかをじっくり検討してください。ほとんどの不動産会社では、査定は無料で行っています。

まとめ：その空き家、負担から資産へ。第一歩は「無料査定」から

これまで見てきたように、空き家を放置することには多くのリスクが伴います。しかし、適切な手順を踏んで売却すれば、長年の悩みだった「負担」を、未来のための「資産」に変えることが可能です。複雑に見える手続きや税金も、一つひとつ理解し、信頼できる専門家のサポートを得られれば、決して乗り越えられない壁ではありません。

この記事を読んで、少しでも「売却を考えてみよう」と思っていただけたなら、まずはその第一歩として、信頼できそうな不動産会社に「無料査定」を依頼してみてはいかがでしょうか。あなたの空き家問題が、より良い形で解決に向かうことを心から願っています。

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