土地を売る時の値段ってどれくらい？調べ方ともっと高く売るコツ

 

土地を売る前に相場をチェックしよう！

 

土地を売るとなった場合、初めてだと「どれくらいの値段がいいの？」と思いますよね。

でもご心配なく！自分で土地の相場を調べる方法は案外簡単なんです。

 

土地の相場は、大きく分けて「実勢価格」「路線価」「基準地価」という3つの評価基準で見ることができます。

それぞれどんなものか、どうやって調べるのかをご紹介しますね。

 

 

まず、「実勢価格」からチェック

最初に、自分の土地と似た条件の「市場価格」を調べましょう。

これは、自分の土地と同じような場所の土地が、今どのくらいで売買されているかという価格の事を指します。

これが一番「現在の価格」に近いです。

 

この「実勢価格」は、国土交通省の「土地総合情報システム」で見ることができます。

これは実際に不動産を買った人達からのアンケート結果をもとにしているため、実際の取引価格にとても近い数字だと言えます。

 

その他には、ネットの不動産サイトやチラシなどでもチェックできます。

ただし、ネットやチラシの価格はあくまで「売り出し価格」なので、実際に売れる値段はもう少し下がることが多いです。

 

さらに、インターネットで簡単に査定依頼ができる「一括査定サービス」や、不動産業者が直接土地を見て価格を教えてくれる「訪問査定」もあります。これらを利用すると、より正確な相場を知ることができます。

 

 

実勢価格が分からない時の解決策：「路線価」で土地価格を計算しよう

もし自分の土地の「実勢価格」がなかなか見つからない時は、「路線価」というものをチェックしてみましょう。

「路線価」とは、道路に面した土地の平方メートル（㎡）あたりの値段で、固定資産税や相続税等の税金を計算する時に使われる価格です。

 

実際の買主からの情報に基づいた「土地総合情報システム」では、自分の土地とよく似た条件の情報がないこともあるんです。

そんな時は、この「路線価」を使って、自分の土地のおおよその値段を出してみましょう。

この「路線価」は、国税庁のウェブサイトで調べることができますよ。

 

ただし、「路線価」は税金計算用なので、市場で実際に売買される価格よりも、だいたい3～4割低めに設定されています。

しかし、この「路線価」を使って、次のように計算することで、自分の土地の大まかな相場を知ることができます。

 

土地の相場価格＝（前面道路の路線価 ÷ 0.8）× 1.1

 

場所によっては、人気のエリアなら1.3倍、田舎なら0.8倍として計算します。

だいたい、都市部は1.3倍、田舎は0.8倍を使って計算すると、参考価格となることが多いです。

 

 

国や自治体が設定する「基準地価」の活用方法

国や自治体が公共の仕事で使う土地の価格を決めるときの基準となる「基準地価」について解説します。

この価格も、国土交通省の「土地総合情報システム」でチェックでき、市場で実際に売買されている価格よりも低めに設定されています。

もし実勢価格や路線価で希望する情報が見つからなければ、この基準地価を参考にしてみましょう。

 

さらに、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供している「全国地価マップ」を利用すれば、基準地価だけでなく、路線価や固定資産税評価額、公示価格といった様々な公的な土地評価を一括で調べることが可能です。

 

 

土地を少しでも高く売るコツとは

土地の値段は、場所や形、広さによって変わりますが、実は売るタイミングにも影響されるんです。

 

すぐに思い浮かぶのは「春」でしょうか？

引っ越しシーズンの春や秋に不動産がよく売れるとよく聞きますが、土地の売却には、季節はそこまで関係ないんです。

なぜなら、土地を買ってから家を建てるまでにはかなりの時間がかかるからです。

 

実は、季節よりも、経済や世の中の動きが土地の価格を左右することも。

 

たとえば、新しい駅やお店ができて便利になると、その周辺の土地の価値が上がり、売る時の価格も上がる可能性があります。

また、消費税が上がる前や住宅ローンの利息が高くなる時には、「今のうちに！」と買う人が増えて、土地が高く売れることも。

 

しかし、消費税が上がった後や住宅ローンの利息が下がるかもしれない時、新しい補助金や税金の控除が始まるかもしれない時は、買うのを待つ人が増えて、土地の価格が下がる可能性もあります。

 

つまり、土地の値段はその土地自体の価値で決まるけれども、売却価格は買う人と売る人の需要と供給で変わるんです。

なので、経済や世の中の動きに目を光らせておくことが、土地を良い価格で売るコツなんです。

 

 

土地売却時に必要な費用とその目安

 

 

土地を手放す際には、さまざまな費用や税金が必要になります。

売却価格によって、これらの費用も変わってくるため、事前に把握しておくと安心です。

ここでは、土地の売却時に必要な費用とその相場について解説します。

 

仲介手数料

不動産業者を通じて土地の買い手を見つけ、売買契約が成立すると、仲介手数料を支払うことになります。

 

この手数料は売却価格に応じて異なり、法定された上限が存在します。

実際には、この上限額を手数料として請求されるケースが多いです。

 

• 売却価格が200万円以下の場合：売却価格の5%＋消費税
• 売却価格が200万円超～400万円以下の場合：売却価格の4%＋2万円＋消費税
• 売却価格が400万円超の場合：売却価格の3%＋6万円＋消費税

 

住宅ローンの完済と返済手数料

土地や家にまだ住宅ローンが残っている状態で売却をすることとなった場合、売却前にそのローンを全部返し終える必要があります。

ローンの残りを一気に返済するときには、銀行によっては手数料が数万円かかる場合もあります。

 

土地境界画定測量費用

土地を売却する前に、その大きさや隣の土地との境界をハッキリさせるために測量が必要になります。

この作業にかかる費用の相場は、だいたい35万円から45万円くらいです。

 

登記費用

不動産の売却時には、所有者が変わるため、不動産の登記も変更する必要があります。

この登記変更に伴う手数料である登録免許税が、約20,000円程かかります。

 

印紙代

売買契約書には、契約の証明として収入印紙を貼り、その印紙代を支払う必要があります。

この印紙代は契約金額に応じて変わります。

たとえば、100万円を超えて500万円以下の契約の場合は2,000円、500万円を超えて1,000万円以下の契約では10,000円が必要です。

 

2014年4月1日から2018年3月31日の間に作成された契約書の場合は、軽減税率が適用されることもあります。

 

譲渡所得税

 

 

まとめ

 

 

 

私たちソロンでは、不動産に関するあらゆるご質問に無料でお答えしています。

お住まいの変更に関する相談、無料での物件査定、相続に関する問題など、どのようなことでも気軽にご相談ください！