空き家は放置するとどうなる？放置のリスクや活用方法も

こんにちは。佐賀市・久留米市の不動産会社 ソロンの平川です。

 

「突然実家の相続が必要になったが、どうすれば良いかわからず空き家を放置してしまっている･･････」

 

相続したものの、遠方に住んでいたり仕事が忙しかったりして、空き家の管理がままならないケースは珍しくありません。

 

しかし、空き家を放置することであらゆるリスクが発生することをご存じでしょうか？

空き家を放置し続けていると、最悪の場合には行政措置・罰金が科せられる場合もあります。

 

空き家の相続問題に直面したときに慌てないためにも、今から正しい知識を身につけておくことが大切です。

 

今回は、空き家を放置したときのリスクについて、そして空き家を放置せずに活用する方法について解説します。

 

 

空き家が増えているのはなぜ？

管理がされないままの状態で放置される空き家の増加が社会問題へ発展しています。

 

2018年に実施された総務省による「住宅・土地統計調査」では、1998年から2018年にいたるまで約20年の間で空き家の数は約1.5倍にも増加していると報告されています。

 

とくに空き家となったままその後の用途が定まらない状態の「その他空き家」の数は2018年までの20年間で約1.9倍にも増加。

 

地方ではさらに顕著で、住宅全体に占めるその他空き家の割合が10%を超える自治体の数が1988年には0であった状況から2018年には6まで増加するなど、大きな社会問題となっています。

 

空き家が増加している理由

近年空き家が増加している理由として考えられる最大の要因として、空き家をめぐる税金の問題があります。

 

通常不動産を所有する場合には土地と建物それぞれに対して「固定資産税」と「都市計画税」が課されます。

 

しかし、人が居住することを目的に使用される住宅用地に関しては「固定資産税等の住宅用地特例」が適用され、税金としてかかる費用が減額される仕組みになっています。

 

このことから、空き家の所有者は「家を解体して更地にするより放置しておいて税金を減らした方が得」と考え、空き家を放置するケースが増えているのです。

 

また、少子高齢化や核家族化も、空き家の増加に繋がっていると考えられています。

 

昔はきょうだいがたくさんいたため、家を相続して管理できる人を選ぶことができたり、同居しておりそもそも空き家にならないケースも多くありましたが、少子化・核家族化が進んだ現代では同じように管理するのが難しくなってきています。

 

そのほかにも、日本ではの人気が高いことも要因の一つとして挙げられます。

 

また、築年数が経っている家は売れにくいだけでなく売却価格も安いので、不動産会社にとっても得られる仲介手数料が少ないので旨みがなく、売買仲介を避けたがる不動産会社が増えている状況も、空き家増加の問題を加速させています。

 

 

空き家を放置するとどうなる？放置のリスクを確認

空き家の増加が問題視されているのは、空き家の放置にはさまざまなリスクが懸念されるためです。

空き家を放置することで、家の所有者や近隣住民は悪影響を受ける恐れがあります。

空き家を放置することによるリスクについて解説します。

 

空き家放置のリスク

空き家を放置すると、以下のようなリスクが懸念されます。

• 建物の老朽化がすすむ
• 無駄な税金を支払い続けなければならない
• 被災による倒壊の恐れがある
• 犯罪を誘発する危険性がある
• 近隣からクレームが入る
• 行政から指導が入る
• 損害賠償請求の恐れがある
• 資産価値が落ちる
• 特定空き家に認定されるリスクがある

 

空き家を放置するリスクについて、それぞれくわしく見ていきましょう。

 

建物の老朽化がすすむ

家は適切な管理を怠れば老朽化が進行します。

空き家となって家の手入れを行う人がいなくなれば、室内に湿気がこもりカビが発生したり、清掃が行き届かないことによりダニやシロアリなどの害虫が繁殖したりして、居住環境が悪化します。

 

無駄な税金を支払い続けなければならない

不動産を所有する限り、固定資産税・都市計画税がかかります。

住んでいない住居に対する税金を払い続けるのは無駄な支出といえるでしょう。

すでに自宅としている住居がある場合には空き家と自宅両方の税金を支払わなければならず、大きなコストがかかります。

 

被災による倒壊の恐れがある

地震や台風、豪雨などの災害が起こった場合、人が住んでおらず老朽化が進んだ空き家は倒壊する恐れがあり危険です。

また、万が一家屋の倒壊により人的被害が起こった際には損害賠償額や被害者の治療費を住宅の所有者が支払う必要があります。

くわえて、空き家には住宅用火災保険が適用されないため、火災保険に加入したい場合には再度一般住宅向け火災保険に加入しなおす必要がある点にも注意が必要です。

 

犯罪を誘発する危険性がある

人の出入りがない家は犯罪者の標的となりやすく、放火の危険性も十分に考えられます。

また、人目が少ない空き家を狙い浮浪者や犯罪者が住処として利用する場合もあります。

ホームレスが立ち入るようになれば近隣住民はセキュリティ面の問題から空き家の処分を訴える場合もあるでしょう。

万が一空き家で犯罪が発生した場合には、その後空き家を売却しようとしても「事故物件」の扱いになる恐れがあります。

 

近隣からクレームが入る

空き家の放置は犯罪や衛生的問題へ繋がる恐れがあります。

空き家が原因で害虫や野良猫が目立つようになったり、自然災害で空き家が破損・倒壊したりした場合には、近隣住民への被害も懸念されます。

空き家の放置に対し近隣住民が不満を持てば「早く空き家を処分してほしい」「空き家が原因で被害を受けている」などのクレームが発生し、近隣トラブルへ繋がるケースも考えられるでしょう。

 

損害賠償請求の恐れがある

空き家の倒壊や破損によって通行人や近隣住民が怪我を負ったり周囲の建物が傷ついたりした場合には、民法第717条が定める内容に従い事故・事件の原因となった家屋の所有者が賠償責任を負います。

 

例えば災害で倒壊した空き家の一部が隣の木造建物に接触し建て替えが必要なほどの被害が発生した場合、建物が50坪の大きさであれば解体費用として1坪あたり3～5万円がかかり、総額約150万円～250万円の費用を支払う必要があることにくわえ、修繕費や損害賠償金を支払わなければならないケースがあります。

 

資産価値が落ちる

管理者がいない空き家は老朽化の進行が早く、管理が行き届かないために設備や建物構造に支障がある場合には、通常住宅を売却する場合と比較して資産自体の価値が下落する可能性があります。

また、建物の劣化が酷ければ売却の際に多額の修繕費用が必要となる場合もあるでしょう。

空き家を放置しているといざ空き家を活用し物件を売却しようとしても、十分な売却費用が得られない恐れがあるのです。

 

行政から指導が入る

近年、空き家の増加や空き家の放置による被害は社会問題化しており、国や行政も新たな政策を講じるなど対策を打ち出しています。

とくに2014年に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では行政による空き家への立ち入り調査・行政処分に関する取り決めが明示されました。

行政による調査・勧告に応じない場合には、税の軽減措置が適応外になったり罰金が科されたりと、家の所有者にとって不利益な処分が下ることがあります。

 

空家等対策の推進に関する特別措置法に関しては、次項「空き家が「特定空き家」に指定されたらどうなる？」で詳細を解説します。

 

特定空き家に認定されるリスクがある

「特定空き家」とは、そのまま放置され続けていると周囲に危険が及んだり景観が損なわれたり、生活環境保全の観点から問題があると判断された空き家のことです。

 

特定空き家に認定されると固定資産税・都市計画税に対する軽減措置が適用されなくなったり、行政による立ち入り調査・行政処分の対象になるため、空き家を保有するうえでは特定空き家への認定は避けなければなりません。

 

特定空き家の定義や認定基準については、次項「空き家が「特定空き家」に指定されたらどうなる？」で詳細を解説します。

 

 

空き家が「特定空き家」に指定されたらどうなる？

安全性の問題、コスト面の問題、行政措置を受ける可能性などから、空き家を放置することで所有者は大きなリスクを背負うことになります。

 

そして、放置された空き家に関する具体的な処分内容を取り決めたのが、国土交通省による「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。

 

空家等対策の推進に関する特別措置法では、周囲へ与える危険性が高い、地域の景観を損なう、と判断された空き家を「特定空き家」として認定し、所有者に代わり自治体が空き家の解体・処分を行えることが定められています。

 

それでは、実際に特定空き家として認定された場合、どのような処分・措置が行われるのでしょうか。

特定空き家の定義や認定基準、所有する空き家が特定空き家に認定された場合の具体的な処分内容などについて解説します。

 

特定空き家の定義

特定空き家とは、そのまま放置され続ける状態が適切でないと判断された空き家のことを指します。

 

特定空き家の定義については「空家等対策の推進に関する特別措置法」第2条において「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」と定められています。

 

つまり特定空き家とは、空き家があることで衛生面・安全面の問題が懸念される場合や、周囲の景観を損なう恐れがあると判断された空き住居のことを指すのです。

 

特定空き家の認定基準

特定空き家の認定は、次の4つの条件のうちいずれかを満たす場合に行われます。

• 倒壊の危険性がある
• 衛生的問題がある
• 景観を阻害する
• 治安を乱す恐れがある

 

それぞれの認定基準について、具体的にどのようなケースにあてはまるのかくわしく見ていきましょう。

 

倒壊の危険性がある

空き家は適切な管理が行われないために害虫や野良猫、ネズミなどの温床となり、それらの動物が原因で建物がダメージを負う場合があります。

シロアリが発生すれば建物は内側からむしばまれ、損傷が酷い場合には倒壊の恐れもあります。

また、建物が倒壊しない場合でも建物の一部が崩れ落ちれば通行人や近隣住民への被害も想定されます。

このように、倒壊の恐れがある状態や周囲環境への被害が想定される状態である空き家は特定空き家に認定されます。

 

衛生的問題がある

空き家を放置し続けると害虫の死骸や野良猫やネズミの排泄物によって悪臭の発生源となる恐れがあります。

また、空き家の敷地内にゴミが放棄されれば動物がゴミを荒らし、衛生的な問題が発生する場合もあるでしょう。

悪臭や周囲環境の汚染など、空き家があることで衛生的な問題が発生していると判断されれば、特定空き家の認定対象となります。

 

景観を阻害する

空き家の管理がなされず庭の草木が生い茂っていたり、ゴミが放置されたまま「ゴミ屋敷」のような状態になっていたりする場合には、地域の景観を阻害していると判断され特定空き家の認定対象になります。

また老朽化が酷い空き家の場合、外観自体が悪印象を与えるとして景観を損なうと判断されるケースも考えられます。

 

治安を乱す恐れがある

空き家に浮浪者やホームレスが出入りしていたり、空き巣や窃盗を誘発する恐れのある環境と見なされれば、特定空き家として認定されます。

これは、空き家があることで地域の安全性が脅かされる場合、早急に空き家を処分する必要があるためです。

 

特定空き家に対する措置

放置された空き家は、行政による指導・処分の対象となり、先述した認定基準にしたがって特定空き家に認定されます。

特定空き家を対象とした行政措置は、以下のような流れで実行されます。

 

立ち入り調査	近隣住民からの通報や空き家が原因で事件・事故が起こった場合に、行政による立ち入り調査が行われます。 実際に空き家を調査するだけでなく、所有者の情報を把握するために固定資産税台帳の情報についても調査が行われます。
特定空き家に認定	安全面・衛生面の問題がある、もしくは著しく景観を阻害していると判断された場合、特定空き家として認定されます。
助言	行政から適正な管理を求める助言が行われます。 この時点では法的拘束力を伴わない助言にとどまるため、行政からの助言に従うかの判断は空き家の所有者に委ねられます。
指導	助言に対し適切な対応が行われなかった場合や、複数の近隣住民からクレームが入った場合には、助言よりもさらに強い行政指導が入ります。
勧告	助言・指導に従わない場合、行政からの勧告が実施されます。 勧告が行われると固定資産税・都市計画税の軽減措置は適用外となり、固定資産税は最大約6倍に増額されます。 勧告から早急に市区町村に対し連絡・状況の改善を行えば特定空き家の認定は解除されます。
改善命令	勧告に従わない場合、行政処分に該当する改善命令が下されます。命令に従わず状況の改善を行わない場合、50万円以下の過料が科されます。
行政代執行	助言から改善命令までのすべての行政処分に背いた場合、自治体により強制的に空き家が撤去され、解体費全額が空き家の所有者に請求されます。

 

特定空き家への認定から行政代執行までの流れは、調査や助言などを経て行われます。

いきなり取り壊されるといったことはありませんが、空き家を放置するのはデメリットしかありません。

 

 

空き家は放置せず活用や売却を

空き家を放置し続けることには大きなリスクが伴うため、空き家は放置せず活用方法を検討する必要があります。

とはいえ、空き家をどのように活用すればよいか迷ってしまいますよね。

空き家の活用方法や活用方法を実施できない場合の空き家の売却について解説します。

 

空き家の活用方法

空き家の活用方法として今回紹介するのは、次の3つの方法です。

• 賃貸物件として貸し出す
• 別荘にする
• 駐車場として運営する

 

それぞれの活用方法について、それぞれくわしく見ていきましょう。

 

賃貸物件として貸し出す

十分に設備が使えたり老朽化が目立たなかったりする場合には、賃貸物件として貸し出す方法があります。

賃貸物件として貸し出すメリットとして、空き家を不動産として保有し続けられることや、家賃収入を不労所得として得られることが挙げられます。

 

賃貸物件として貸し出す際には賃貸契約者に対するニーズの提供が重要であるため、室内環境の整備、必要であればリフォームも検討しましょう。

近年では古民家物件が注目を浴びているため、あえてリフォームや修繕を行わずそのままの状態で貸し出すのも良いでしょう。

 

別荘にする

空き家を別荘として利用し、空き家を放置せずに活用する方法があります。

都市圏に自宅を所有しており空き家が郊外の自然豊かな土地に立地している場合には、週末に気分転換として訪れる拠り所とすることも可能でしょう。

ただし、頻繁に通うことができない場合は、建物の管理を代行してくれる人を探すなどして、適切に管理する必要があります。

 

駐車場として運営する

倒壊リスクの高い空き家を所有している場合には、更地にして駐車場として運用する方法があります。

駐車場として空き家を活用する場合には、賃貸物件として貸し出す場合と比較して少額の投資金額で土地の運用を開始できます。

また、青空駐車場であれば維持費も低額に抑えられるメリットがあります。

この際、空き家の解体費用や整備費がかかるほか、住居がなくなることで固定資産税の軽減措置が受けられなくなり固定資産税が増額される点に注意しましょう。

 

活用が難しい場合には売却を検討しよう

空き家の活用が難しい場合には、空き家の売却も検討しましょう。

このとき、空き家を相続して売却する場合には「空き家の発生を抑制するための特例措置」の対象となり、譲渡所得（空き家の売却で得られた所得）のうち3,000万円が控除されます。

ただし、空き家の発生を抑制するための特例措置の対象となるのは相続開始日から3年が経過した日に属する年の12月31日までの期間となる点に注意しましょう。

空き家を売却する際には「中古住宅もしくは更地付き土地として売却する場合」「空き家を解体して更地として売却する場合」「不動産業者に売却する場合」の3つのケースが考えられます。

 

中古住宅もしくは更地付き土地として売却

空き家の解体を行わず現存の状態で売却する場合、解体費用がかからないことのほか、短期間で売却が完了したり「固定資産税等の住宅用地特例」の対象となることで税の軽減を受けられたりするメリットがあります。

一方、空き家が古すぎると売却が決まりづらかったり、売却決定までの維持費を払う必要があったりする点に注意が必要です。

 

不動産の売却がうまく決まらないことにお悩みの方は「家が売れない原因とは？対処法やNG行動を確認」もあわせてご覧ください！

 

空き家を解体して更地として売却

空き家の老朽化でそのままの売却が難しい場合には、空き家を解体し更地として土地を売却する方法がおすすめです。

更地状態にして売るほうが多目的で土地を購入できるニーズが生まれ、短期間かつ高額で土地の売却が可能なケースがあります。

更地売却の場合には、解体費用が必要であることや特例の対象外であるため税の軽減措置が受けられない点に注意しましょう。

 

不動産業者に売却

不動産に直接空き家を売却する方法では早期売却が可能であり、買取依頼から1カ月以内で資産を現金化できるメリットがあります。

いち早く売却が完了することで売却完了までの維持費も安く済みます。

一方、不動産業者に買い取ってもらう場合では一般的に物件を売却する場合と比較して売却価格が7割程度になるというデメリットがあります。

 

そのため、空き家の状態が比較的良い状態で買い手が見つかりそうな場合には、不動産業者に買い取ってもらう前にまず不動産仲介業者を通して物件を売却できないかを検討するとよいでしょう。

 

 

【まとめ】空き家は放置せず活用方法を検討しよう

建物を残した状態であれば特例措置により税が軽減されることや、中古住宅の需要の低さなどから、近年では放置される空き家の数が増加傾向にあります。

 

しかし、空き家を放置することで安全面・衛生面・環境面におけるリスクが発生します。

また、空き家を放置し続ければ「空家等対策の推進に関する特別措置法」の対象となり特定空き家に認定される可能性があります。

 

特定空き家に認定されると、行政による立ち入り調査や行政措置が実施され、固定資産税の軽減措置を受けることもできません。

 

また、行政代執行による解体が行われた場合、解体費用も家主が支払う必要があります。

空き家はできるだけ放置せず、活用方法や売却を検討する必要があります。

 

賃貸物件として貸し出す方法や駐車場として運営する方法などを検討した上で、活用が難しい場合には空き家の売却も視野に入れましょう。

 

佐賀市・久留米市近郊の不動産売却なら、ぜひ「イエステーション佐賀店・久留米店」にご相談くださいね！