不動産売却の流れとは？契約時の必要書類や注意点も解説

こんにちは。佐賀市・久留米市の不動産売却をサポートする「イエステーション」の平川です。

所有物件を売りたいけど、売却の流れがいまひとつわからない…。
売却を検討中の方には、このような不安を感じている人もいるのではないでしょうか。

売却にかかわる手続きの流れや必要書類などは、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

今回のコラムでは、不動産売却の流れを査定から売却、そして確定申告までステップごとに解説。
必要書類や注意点もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね！

 

不動産売却の流れは？査定や契約、確定申告まで！

所有する不動産を売ろうと決めたら、売主はどのような流れで動けば良いでしょうか。
売却における基本的なステップは次の7つです。

1. 売買金額の相場を調べる
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 不動産会社と媒介（仲介）契約を結ぶ
4. 売却活動のプラン立て・内覧の準備をする
5. 買主が決まったら売買契約を締結する
6. 決済・物件の引き渡しを行う
7. 確定申告をして納税する

それぞれのステップについて、売主がやるべきこととともに解説していきます。

ステップ①：売買金額の相場を調べる

まずは売却したい物件を売りに出すといくらで売れるのか、査定を依頼する前に自分で売却額の相場を調査しておくと安心です。
次に挙げる情報ソースは誰でも閲覧できるものなので、相場価格の把握に役立ちます。

• 国土交通省のサイト「土地総合情報システム」
• 不動産流通機構のサイト「REINS Market Information」
• 購入者向けの物件検索サイト（不動産ポータルサイト）
• 新聞の折り込みチラシ・店舗掲載の物件情報

もちろん、実際の査定価格は不動産の状況によって異なるので、ご自身で調べた相場通りの金額になるとは言えませんが、不動産会社が出した査定価格が常識的なものなのか見極める判断材料にできます。

ステップ②：不動産会社に査定を依頼する

大まかに相場を把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。
査定依頼時のコツは、複数社に依頼して査定額や査定時の対応を比較すること。

査定は、不動産のデータをもとに価格を出す「机上査定」と、実際に担当者が物件に向かい、より詳しく調査する「訪問査定」の2種類の方法に分かれます。

まずは一括査定サイトを利用するなどして複数社に机上査定を依頼し、任せたい不動産会社を絞り込んだ後に、より詳しく査定する訪問査定を依頼すると良いでしょう。

査定価格は、高ければ良いというものではありません。
相場よりも離れた価格が提示された場合は、その根拠を明確に説明してもらいましょう。

ステップ③：不動産会社と媒介（仲介）契約を結ぶ

仲介を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売主に代わって不動産会社が購入希望者を探す販売活動を行い、買主との間を取り持って売買取引を成立させるためのもの。
契約の種類は、①一般媒介契約 ②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約の3つがあり、内容は次の通りです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約可能な会社数	複数	1社のみ	1社のみ
自己発見取引	可能	可能	不可
販売活動の報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録義務	なし	7日以内	5日以内

「自己発見取引」は、自分で買主を探して直接売買取引をすることです。
レインズとは不動産業者のみが利用できるネットワークで、物件情報を登録すると全国の不動産業者に情報が公開されるため、早期売買が期待できます。

メリット・デメリットを検討して、ご自身にとって最適と思われる方法を選んでくださいね。

ステップ④：売却活動のプラン立て・内覧の準備をする

媒介契約を結んだあとは、不動産会社と相談して売却活動のプランを立てます。
いくらで、いつまでに売りたいかなど、売却の希望や優先事項を伝えましょう。

不動産会社が広告や営業など販売活動を始めたら、売主は内覧の準備をすすめます。
内覧は売却活動においてとても重要なポイント！
購入希望者が物件を訪れ、良い印象を持ってもらえたら、早期・高額売却も期待できます。
水回りなど生活臭が漂いやすい箇所は特に念入りに、すべての部屋をきれいに掃除しましょう。

不用品はなるべく片づけて整理整頓して床面積を広く見せたり、ご家庭のニオイがこもっていないか事前に確認したりしておくと良いですね。

ステップ⑤：買主が決まったら売買契約を締結する

購入希望者との価格交渉などのやり取りは基本的に不動産会社が行うので、売主は担当者とまめに相談して、条件を交渉しましょう。

買主が決まれば、不動産会社が作成する売買契約書を確認します。
契約日に買主・不動産会社と集まって、契約書に署名捺印すれば完了です。

このタイミングで仲介手数料の半金を支払うことが一般的なので、忘れず用意しておきましょう（決済日にまとめて支払う場合もあります）。

ステップ⑥：決済・物件の引き渡しを行う

決済日には、買主から売却代金を支払ってもらい、売主は不動産の引き渡し（所有権移転）をします。
売主がすべきことは、のちほど紹介する事前準備に必要な書類などを、もれなく揃えること。

なお、住宅ローンの残債があり、売却代金にて相殺する場合、抵当権抹消や所有権移転登記の手続きは、司法書士によって行われます。

ステップ⑦：確定申告をして納税する

最後のステップは、税務署に確定申告をし、納税することです。

売却代金から、不動産を取得するためにかかったお金（取得費）と売却に要したお金（譲渡費用）を差し引いたものが課税対象（譲渡所得）となります。
譲渡所得がプラスになるときは、税金が発生し、確定申告が必要です。

源泉徴収票など書類を用意して申告書の作成を行い、税務署に提出、税金を納付する流れとなります。
申告期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間ですので、忘れず申告しましょう。

不動産売却の査定や契約で必要な書類

不動産売却において、売主が用意すべき書類がいくつかあります。
有効期限があるものには注意が必要ですが、売却を決めたら早めに用意しておくと流れがスムーズです。

査定、媒介契約、売買契約、決済時の4つのタイミングに分けて、順にご紹介していきますね。

査定で用意する書類

査定時には書類が不要の場合もありますが、一般的には以下の書類を用意しておくと良いでしょう。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 公図
• 土地の測量図、建物の図面（購入時のパンフレットなど）

物件の種類や構造、広さ以外にも、住宅ローンを利用しているかといった権利関係、接道状況などは不動産の概要が記されているので、あると査定がスムーズに進むでしょう。

その他、下記の書類がある場合はあわせて提出すると、査定の精度が上がります。

• リフォームの契約書・報告書
• 不動産の周辺環境がわかる鳥瞰図（ちょうかんず）
• 住宅性能評価書
• 購入時の売買契約書
• インスペクション（建物状況調査）の結果報告書
• 新耐震基準等への適合が確認可能な書類
• 境界確認書
• 管理費・修繕積立金の記載書類や管理組合規約など（マンションの場合）

媒介契約に必要なもの

媒介契約を結ぶ際に必須となるものは、次の通りです。

• 本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証など）
• 登記済権利証、または登記識別情報通知書
• 認印（シャチハタはNG）

ハンコについては、実印も印鑑証明書も媒介契約の時点では必要ないので、三文判であれば大丈夫です。

また、販売活動を開始するにあたり、不動産会社から次の2種類の作成を求められます。

• 物件状況確認書（告知書）
• 付帯設備表

どちらも売買契約の際、買主に渡す正式書類です。

 

売買契約に必要なもの

売買契約時には、次のものを必ず用意しなければいけません。

• 実印
• 印鑑証明書（市区町村役所での取得から3カ月以内のもの）
• 住民票（売却物件と売主の住所地のもの。自宅を売る場合は1枚）
• 本人確認書類
• 収入印紙
• 登記済権利証、または登記識別情報通知書

上記のほか、不動産会社によっては、固定資産税納税通知書を求める場合もあるので、手元に用意しておきましょう。

 

決済日に必要なもの

決済日に向け、売主が事前に用意しておくべきものは次の通りです。

• 実印
• 登記費用
• 仲介手数料
• 抵当権抹消登記の関係書類
• 残代金や各種精算金などの領収書
• 物件のカギなど買主へ渡すもの
• 所有権移転登記の関係書類として以下のもの

★登記済権利証、または登記識別情報通知書
★住民票
★固定資産評価額証明書
★司法書士への委任状
★印鑑証明書（発行後3カ月以内のもの）

具体的な内容は不動産会社から説明があるので、指示されたものをもれなく用意しておきましょう。

 

不動産売却で注意すべきポイント

前述した通り、仲介を依頼すると売却活動から引き渡しまで、不動産会社がサポートしてくれます。
つまり、売却においてもっとも注意すべきポイントは、どの不動産会社を選ぶかであると言えるでしょう。

売主の希望をきちんと聞き取り、売却プランに活かし、販売活動を行ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

また、不動産売却は、そう何度も経験するものではなく、わからないこと、心配なこともたくさん出てくるかと思います。
そのような気持ちにきちんと向き合ってくれて、難しい内容も誤魔化さずにきちんと教えてくれるような信頼できる不動産会社を見つけましょう。

対応力だけでなく、一戸建てやマンションなどどんな物件を得意とするか、販売実績があるか、地域に知見があるかといったことも判断材料となりますよ。

また、不動産を売却した翌年には確定申告が必要になりますので、売却から期間が空く場合は、特に忘れないよう注意してくださいね！

不動産売却は契約の流れを事前に確認しておこう

不動産売却において売主がすべきことは、売却価格の相場確認から引き渡し日前までの必要書類の準備まで多岐に渡ります。
特に相場の確認・査定依頼は、物件価値の把握だけでなく、不動産会社を選定する材料となる大事なステップです。

不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結んだあとは、担当者に希望を伝え、内覧者に好印象を与えられるようしっかり準備を行いましょう。

必要書類など事前に用意すべきものが多いので、もれなく揃えることも重要です。
売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いて利益が出た場合は、譲渡所得として確定申告が必要ですのでご注意くださいね。

不動産売却においては、媒介契約のあと、販売活動・手続きに不動産会社のサポートを受けることになります。
そのため、売却をスムーズに進めるには、不動産会社の選定が大切なポイントと言えるでしょう。

売却について悩んだときは、ぜひ不動産会社にお気軽にご相談ください。
佐賀県の不動産売却は、「イエステーション」がサポートいたします！