不動産売却時の仲介手数料とは？内訳や上限額をチェック

こんにちは。佐賀市・久留米市の不動産売却をサポートするソロンの平川です。

不動産を売却するときにかかる仲介手数料。
不動産売却で不動産会社に仲介を依頼した場合に支払わなければならないことは知っていても、どんな費用が含まれているのか、支払うタイミングがわからないという方は多いでしょう。

そこで今回は、不動産売却時にかかる仲介手数料について徹底的に解説！
仲介手数料に含まれる費用の内訳や、支払いのタイミング、上限額についてお話しします。

仲介手数料が安いときのリスクについてもご紹介しますので、ぜひご覧ください。

不動産売却時の仲介手数料とは？

不動産売却の仲介手数料とは、売却にかかる「成功報酬」のこと。
成功報酬なので、売却が成立した場合のみにかかります。

そのため、複数の不動産会社に売却を依頼していたとしても、売却に至った不動産会社のみに支払われます。

仲介手数料を支払うタイミングは、一般的に「売買契約完了時」と「引渡し時」の2回。
査定時や相談時に「前金」や「手付金」のような形で仲介手数料を払うことはないので安心してくださいね。

不動産売却時の仲介手数料に含まれる費用

仲介手数料には「売却活動にかかる費用」が含まれます。
以下のような内容が、売却活動にかかる費用にあたります。

• 物件情報サイトに情報を掲載する
• チラシを作成する
• チラシをポスティングしたり折り込み広告に入れたりする
• 購入希望者の内覧に立ち会う
• 物件見学にかかる交通費用を支払う
• 不動産売却に関する相談を受ける
• 売却に関する交渉や契約の手続きをする

上記に挙げたように、売却に必要な活動にかかる費用として常識的な範囲のものは仲介手数料に含まれます。

逆に、売主の依頼で特別な売却活動を行ってもらうケースは、仲介手数料とは別に請求を受ける可能性があります。

たとえば、「売主の依頼で新聞や雑誌などに広告を掲載したとき」や「売主の依頼で遠方の購入者と交渉をする際にかかった交通費」などです。
ほかにも「建物の解体」や「荷物の保管」「ゴミの処理」なども別途支払う費用となります。

通常業務の範囲を超える活動を行ってもらう場合は、仲介手数料以外にも費用がかかるケースがほとんど。

ただし、このようなケースは売主の事前承諾がなければ請求できないことになっています。
知らず知らずのうちに請求が別途かかるサービスを依頼していたということがないよう、依頼時にはどこまで売却活動を依頼するのか・仲介手数料がどこまでの範囲をカバーしているのかなどを確認しておきましょう。

不動産売却の仲介手数料の上限額

不動産売却の仲介手数料は、国土交通省が上限を定めています。

仲介した物件価格（税抜）	依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限 ※消費税10％の場合
200万円以下の金額部分	5.5％（上限11万円）
200万円を超え400万円以下の金額部分	4.4％（上限8.8万円）
400万円を超える金額部分	3.3％

上限は金額を3段階に分けているので、それぞれの合計額で決まります。

たとえば、物件価格1,000万円の場合の仲介手数料は以下のように計算します。

■200万円×5.5％＋（400万円－200万円）×4.4％＋（1,000万円－400万円）×3.3％＝39.6万円

ただし、2018年1月1日に施行された「空家等の売買仲介に関する特例」により、400万円以下など価格が安い空家などの物件の売買仲介では、売主が支払う仲介手数料の上限を19.8万円（税込）としています。

これは、増え続ける空家問題を解消するため、空家の売買を促進することを目的として定められた特例です。

空家などは価格が低いのにもかかわらず売れにくく、現地調査費用なども余計にかかることから、上限を高くして売却活動を活発化しようというものです。
なお、これは売主のみに適用され、買主に特例は適用されません。

また、追加となる費用については、媒介契約締結前に「不動産会社からの説明を受けること」「不動産会社と売主の双方で合意すること」が必要です。

これを求められた場合は、根拠となる費用・明細を確認しましょう。

不動産売却の仲介手数料が無料や半額になるのはなぜ？

不動産の仲介手数料は、あくまでも「上限」が設定されているだけなので、実際には無料でも問題ありません。

一般的には、この「上限」が不動産売却の仲介手数料の相場になっているケースが多いですが、なかには半額や無料としている不動産会社もあります。

不動産の売買が成立した場合、不動産会社は、売主・買主の一方または両方から仲介手数料を得ることができます。

同じ不動産会社内で売主と買主を見つけられれば、不動産会社は両方から仲介手数料を得ることができるということ。
これができれば、買主からのみ仲介手数料をもらい、売主の仲介手数料を無料にするといったことが可能になるのです。

企業努力でこのようなサービスをしているところもありますが、なかには「囲い込み」が行われている可能性も。

囲い込みとは、不動産会社がほかの不動産会社に買主を見つけられないよう「すでに売却済み」などと伝えて、契約をさせないことです。

囲い込みをされてしまうと、単純に買い手が見つかりにくくなるため、売却活動が滞ってしまいます。
長く売れない場合、物件価格を値下げするなどの対処が必要となり、結果として損をしてしまうリスクがあるため注意したいところです。

不動産売却で不動産会社を選ぶポイント

不動産売却をスムーズに安心して行うためには、信頼できる不動産会社を選ぶのが大切です。
不動産会社選びのポイントをご紹介します。

仲介手数料が上限額付近の不動産会社

一般的に、仲介手数料の上限は仲介手数料の相場となっています。
仲介手数料は、売却活動にかかる宣伝費や人件費などが含まれるため、あまりに安すぎる場合は、売却活動を十分に行ってもらえない可能性も。

そのため、仲介手数料の上限付近で設定している不動産会社のほうが適切に売却活動を行ってもらえる可能性が高いです。

仲介手数料が安くても信用できる不動産会社

仲介手数料が無料や半額のケースは注意が必要ですが、店舗や人件費を削減するなどの企業努力によって実現しているところもあります。

無料や手数料の理由が納得できるものであれば、利用してもよいでしょう。

スムーズな売却活動を行ってくれる不動産会社

売却について適切なアドバイスを行ってくれたり、口コミが良かったりと、評判が良い会社は、売却活動もしっかりと行ってくれる可能性が高いです。

売却時のクリーニングやリフォームなどのサービスを行っているところもあるので、「より高くよりスムーズに売ってくれる会社」かどうかという視点で見てみましょう。

なお、「仲介手数料には前金や手付金がかかる」「仲介手数料は法律で決まっている」など、仲介手数料について誤った説明をする不動産会社は避けましょう。

また、依頼していないサービスが勝手についていないかなども要チェックです。

不動産会社売却で迷う不動産会社の選び方については「不動産会社の選び方のポイントを知って、売却を有利に進めよう！」でも詳しくご紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。

不動産売却の仲介手数料には上限がある！安いリスクも知っておこう

不動産の売却には、不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。
支払いのタイミングは、売買契約完了時と引渡し時の2回。

仲介手数料には、売却活動にかかる宣伝費や人件費などが含まれます。
売主の依頼で特別な活動を行ってもらうときには、仲介手数料以外に別途支払う必要があります。

仲介手数料は法律で上限が決められていますが、400万円以下の空家等、価格が安い物件に関しては売主の仲介手数料の上限の特例が適用されるケースもあります。

仲介手数料はあくまでも上限があるのみで、下限はないため無料にすることもできます。
仲介手数料半額や無料といったサービスをしている不動産会社もありますが、内容はしっかりと確認を。

企業努力で安くしているケースもあるため、安いのが一概に悪いとはいえませんが、一般的に、上限付近で設定している会社だと適切に売却活動を行ってくれる可能性が高いでしょう。

不動産会社を選ぶときには、「高く、スムーズに売却してくれそうか」という視点でも見てみてくださいね。

売却活動に関するお悩みやお問い合わせは、ぜひ不動産会社にお気軽にご相談ください。
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