不動産売却で多いトラブルは？対処法や回避策・相談窓口をご紹介！

こんにちは。佐賀市・久留米市で不動産売却をサポートするソロンの平川です。

不動産売却は大きなお金のやり取りがある取引なので、トラブルなく進めたいものですよね。

 

そこで今回コラムでは、不動産売却でよく起こりがちなトラブルと回避策や対処法を解説します。

事前に知識を得ておくことで、トラブルを防ぎましょう！

 

万が一トラブルが起こってしまった場合の相談先もお伝えしますので、覚えておいてくださいね。

不動産売却で起こりやすい5つのトラブルと対処法をご紹介！

不動産売却は契約や法律などの専門知識が必要な取引。

トラブルが起こってしまうと対処がとても大変なので、できるだけトラブルなく進めたいものです。

 

トラブルを避けるためにも、知識をつけておくことは大切！

不動産売却で起こりやすい5つのトラブルとその回避策や対処法をご紹介します。

 

1.土地の境界トラブル

土地や戸建て住宅を売却する際に、隣地との境界が確定されていないということがあります。

境界があいまいなままでは売却できませんので、売却前に地積測量図や杭の位置を確認して境界を確定する必要があります。

 

はっきりとした境界の記録がなかったり、資料と現状があまりにも異なる場合は改めて測量をして確定しなくてはならず、時間や費用がかかるため、売却のタイミングが遅れてしまうことも。

 

また、土地の測量には隣地所有者の了承と立ち会いが必要で、なかなかスケジュールを合わせられずに境界確定が進められないケースもあります。

 

トラブルの回避・対処法

土地の境界トラブルを防ぐには、売却を検討し始めたらすぐに境界を確認することが大切。

あらためて測量をして境界を確定するには時間がかかるため、時間に余裕をもって進めるのがポイントです。

 

2.仲介手数料のトラブル

不動産会社とのトラブルで多いのが、仲介で不動産売却をした場合の仲介手数料トラブルです。

 

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で以下のように上限が決められています。

 

取引金額	仲介手数料（消費税別）
200万円以下の部分	5％
200万円超400万円以下の部分	4%
400万円超の部分	3%

 

しかし、中には上限を超えた金額の仲介手数料を請求してくる悪質な不動産会社があるのも事実です。

また、広告費用などといって仲介手数料以外の費用を請求される場合にも注意しましょう。

 

トラブルの回避・対処法

仲介手数料には法律による上限が設けられているため、まずは上限額を確認し、不動産会社と交わす媒介契約書へ計算方法や金額を必ず記載してもらうようにしましょう。

 

また、通常の広告活動における広告費用は仲介手数料に含まれるのが一般的です。

仲介手数料以外の費用が発生する場合も、事前に確認し契約書へ記載してもらいましょう。

 

仲介手数料の上限や内訳などは「不動産売却時の仲介手数料とは？内訳や上限額をチェック」でも詳しくご紹介しています。

 

3.囲い込みのトラブル

囲い込みとは、不動産会社が売主・買主の両方から仲介手数料をとるために、自社の顧客以外からの問い合わせをわざとシャットアウトするというもの。

これも不動産会社との間で起こり得るトラブルです。

 

囲い込みをされると、機会損失が起こるため物件がなかなか売れず、時間がかかった挙句に結果的に価格を下げて売ることにもなりかねません。

 

トラブルの回避・対処法

不動産会社へ売却活動を任せきりにしていると、売主は囲い込みをされていることになかなか気付けません。

 

囲い込みをされていないか確認するためには、以下の点をチェックしましょう。

• レインズに物件が登録されているか
• 複数の媒体に掲載するなど積極的に売却活動がされているか
• 売り出し価格が相場に合ったものになっているか

 

また、囲い込みは1社の不動産会社としか契約できない「専任媒介契約」や自分で買い手を探せない「専属専任媒介契約」の場合に起こる可能性があります。

そのため「一般媒介契約」にして複数の不動産会社と契約することも、囲い込みの防止策となります。

 

4.契約解除のトラブル

こちらは買主とのトラブルで、不動産売買契約後に買主都合で契約解除となるケースです。

 

契約解除の理由には、住宅ローンの審査が通らなかった、手付金は払ったけれど資金繰りができなかった、家族の反対にあったなどがあります。

買主都合の契約解除については、手付金放棄や違約金などが発生しますが、その取り扱いや支払いをめぐってトラブルになる可能性があります。

 

トラブルの回避・対処法

手付解除や違約金の取り扱い、タイミングなどについて、売主・買主でしっかり話し合い、確認しておくことが重要です。

「住宅ローンが通らなかったときは契約は白紙に戻る」という住宅ローン特約を盛り込む場合も、事前に双方で確認した上で、契約書へ必ず記載をしましょう。

 

住宅ローン特約とはいえ、進んでいた売却が白紙に戻るのは売主にとってはダメージがあります。

住宅ローンの事前審査をしっかり受けてもらうなど、できるだけ契約解除にならないように気を付けましょう。

 

5.契約不適合責任のトラブル

契約不適合責任とは、契約時に説明がなかった不具合や欠陥が購入後に発見された場合は、売主が責任を負うというものです。

 

説明が不足していた部分だけでなく売主が気付いていない不具合についても対象で、修繕費や損害賠償などを請求される可能性があります。

以前は「瑕疵（かし）担保責任」というものでしたが、2020年の民法改正により「

契約不適合責任」となり、売主の責任も大きくなりました。

 

トラブルの回避・対処法

契約不適合責任のトラブルを防ぐには、物件の状況を正確・詳細に買主へ伝える必要があります。

 

「これくらいは言わなくても大丈夫」「これを伝えると売りにくくなるから黙っておこう」というのはNGです！

売主が把握していない欠陥や不具合も対象ですから、ホームインスペクション（住宅診断）を行なって物件の状態を確認することもおすすめします。

 

また、契約不適合責任にもとづく修繕費や損害賠償の請求に備える「既存住宅の瑕疵担保責任保険」に加入するという方法もありますよ。

 

 

不動産売却トラブルを防ぐための対策は？

不動産売却をトラブルなく進めるためには、信頼のおける不動産会社を選ぶのがとても重要！

 

一般の売主が契約や登記、法律など専門的な知識が乏しいのは当然ですから、売主に寄り添いながらしっかりサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが、トラブルを防ぐポイントです。

不動産が高く・早く売れるかどうかも、不動産会社の販売力にかかっていますよ。

 

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ方法は「不動産会社の選び方のポイントを知って、売却を有利に進めよう！」で詳しくご紹介していますので、こちらもぜひご覧ください。

 

もちろん、自分自身でも不動産売却についての知識を付け、理解を深めておくことも大切です。

特に以下の点に気を付けましょう。

• 契約不適合責任について理解しておく
• 契約解除の取り扱いについて理解しておく
• 契約書・重要事項確認書の内容をしっかりチェックしておく
• 物件の状態について不動産会社に詳しく伝えておく

 

また、不動産売却のトラブルを避ける方法として「買取」も検討を。

買取とは、仲介で買い手を探すのではなく、不動産会社に不動産を直接買い取ってもらう方法です。

 

買取の場合は仲介手数料が発生せず、契約不適合責任も対象外。

トラブルのリスクが少ない売却方法ですので、ぜひこちらも検討してみてくださいね。

 

 

もし不動産売却でトラブルが起きたら？相談先も確認

不動産売却でトラブルが起きてしまった場合は、取引している金額も大きいですし法律などの専門知識も必要で、残念ながら自分だけで解決するのは難しいです。

できるだけ早く、専門家に相談することをおすすめします。

 

トラブルが起こった場合の相談先には以下のようなものがありますよ。

• 不動産会社の営業責任者、相談窓口
• 不動産会社が所属する団体の相談窓口
• 税理士、司法書士、土地家屋調査士、弁護士などの専門家
• 各都道府県の相談窓口
• 国土交通省各地法整備局
• 国民生活センター
• 住まいるダイヤル（国土交通大臣指定の住まいの相談窓口）

 

 

不動産売却で起こるトラブルを事前に知って回避を！

不動産売却でよく起こるトラブルとしては、土地の境界トラブル、仲介手数料トラブル、囲い込みトラブル、契約解除トラブル、契約不適合責任のトラブルなどがあります。

どんな状況でどんなトラブルが起こりやすいかを事前に知っておくことで、トラブル発生のリスクを下げることができますよ。

 

なお、不動産売却のトラブルを防ぐためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要！

スムーズな売却活動を行うためには、売主自身も最低限の知識は取り入れておくと安心です。

 

物件の状態は細かく不動産会社に伝える、契約書はすみずみまでしっかりチェックするなどはすぐに取り組めるポイント。

 

もし不動産売却でトラブルが起こってしまった場合は、自分だけで解決するのは難しいです。

早めに各種相談窓口へ相談し、専門家を頼ってくださいね。

 

佐賀市・久留米市近郊の不動産売却は、「ソロン」がサポートいたします！

ぜひお気軽にご相談ください。