不動産売却の手続き
2023.03.10
3種類の媒介契約を解説！種類別のメリット・デメリットをご紹介！
こんにちは。佐賀市・久留米市で不動産売却をサポートするソロンの平川です。
不動産の売却は、不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結ぶのが一般的。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
不動産売却を検討中の方の中には、いったいどの契約が良いのかとお悩みの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回のコラムでは、3種類の媒介契約ごとにメリット・デメリットを徹底解説。
それぞれどのような方におすすめか、選び方も紹介しているのでぜひ参考にしてくださいね。
媒介契約とは？契約の内容を知ろう
媒介契約とは、所有する不動産の売却方法として不動産会社に仲介を依頼する際、不動産会社と結ぶ仲介契約のことです。
不動産売却の流れについては「不動産売却の流れとは？契約時の必要書類や注意点も解説」にて詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売主に代わって購入希望者を探す販売活動や、売買契約に関わる事務作業、売主のサポートを行います。
媒介契約の内容は？
媒介（仲介）契約を結ぶ際は、不動産会社は売主に対し「媒介契約書」を交付します。
媒介契約書の主な記載内容は、次のとおりです。
- 土地や建物の所在や種類、構造など目的物件の特定に必要な情報
- 土地や建物の売買すべき価格（評価額）
- 媒介契約の種類
- 媒介の報酬に関する事項
- 媒介契約の有効期限や解除に関する事項
- 契約違反があった場合の対応（違約金など）
- 指定流通機構（レインズ）への登録に関する事項
- 建物がある場合は、売主に対して建物状況調査を行う者をあっせんするかどうか
- 媒介契約が国土交通大臣が定めたひな形「標準媒介契約約款」に基づくものかどうか
どの物件をいくらで売るかといった物件の明示のほか、契約の種類や、不動産会社の業務、契約上課せられた義務の内容、仲介手数料の金額や支払時期などが記載されています。
媒介契約の種類とは？
媒介契約の種類には、①「一般媒介契約」、②「専任媒介契約」、③「専属専任媒介契約」の3つがあります。
どの媒介契約を結ぶかによって、不動産会社の果たすべき義務が異なるため、売主が受けられるサービス内容が変わります。
また、契約の種類によって、複数の不動産会社に依頼できるかどうか、買主と直接取引が可能かといった売主が選べる取引形態も異なってきます。
おすすめの契約の種類は、どのように売却を進めたいかによって変わるため、それぞれのメリット・デメリットを比較検討して決めることが大切です。
媒介契約は3種類！それぞれのメリット・デメリット
媒介契約の種類には、次の3つがあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの特徴をまとめると、次の表のとおりです。
| ① 一般媒介契約 | ②専任媒介契約 | ③ 専属専任媒介契約 | |
| 契約可能な会社数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 販売活動の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズ（REINS）への登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。
物件情報を登録すれば、会員である全国の不動産会社が情報を閲覧できるので、購入希望者にいち早く情報が伝わります。
では、上記内容を踏まえて、各媒介契約の特徴や、メリット・デメリットを解説します。
一般媒介契約の特徴とメリット・デメリット
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約でき、売主自身が買主を見つけた場合は、直接売買取引（自己発見取引）も可能です。
不動産会社側は、売主に販売活動の報告義務がなく、レインズへ登録するかどうかは売主次第となっています。
売主・不動産会社のどちらも、制約が少なく、自由度の高い契約形態です。
以上の特徴から、主に次のメリット・デメリットが考えられます。
メリット
- 複数の不動産会社に等しく成約のチャンスがあるため、販売活動に競争が生まれ、高値で売れる可能性がある
- 自己発見取引をしても、違約金などのデメリットがない
- 1社に囲い込まれる心配がない
- 不動産会社選びがじっくり行える
デメリット
- 不動産会社に販売報告の義務がないので、売主から積極的な連絡が必要
- 人気物件とそうでない物件とでは、各社の販売活動への積極性が異なる場合がある
- 不動産会社の手厚いサービスが受けられない
囲い込みとは、不動産会社が両手取引（成約すれば売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れる）の利益を優先し、物件情報を制限してしまうこと。
一般媒介では契約相手を1社に絞らなくて良いので、囲い込みのリスクが低く、取引を任せる相手をじっくりと検討できます。
囲い込みの対処法は、「家が売れない原因とは？対処法やNG行動を確認」にて解説していますので、ぜひ参考にしてください。
専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
専任媒介契約は、契約可能な不動産会社は1社のみと制限されますが、自己発見取引は可能です。
不動産会社は、2週間に1度の販売活動の報告と、媒介契約締結後7日以内にレインズに登録する義務があります。
契約の有効期限は、3カ月が上限となっています。
以上の特徴から、主に次のメリット・デメリットが考えられます。
メリット
- 積極的な販売活動をしてもらえる
- 定期的に報告の連絡が入るので、進捗の把握がしやすい
- 不動産のプロのサポートを受けつつ、売主自身でも買主を探して取引できる
- レインズへの登録義務があるので、物件情報が拡散されやすい
デメリット
- 依頼する不動産会社の力量で、契約の成功やスピード感が変わる可能性がある
- 契約相手を1社に絞るので、囲い込みのリスクも想定しておく必要がある
専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
専属専任媒介契約は、契約相手は1社のみ、自己発見取引は不可と制約の多い契約形態です。
不動産会社は、1週間に1度の販売活動の報告と、媒介契約締結後5日以内にレインズに登録する義務があります。
契約の有効期限は、3カ月が上限です。
以上の特徴から、主に次のメリット・デメリットが考えられます。
メリット
- 積極的な販売活動、手厚いサポートをしてもらえる
- 定期的に報告の連絡が入るので、販売状況の把握がしやすい
- 不動産会社におまかせできる
- レインズ登録の期日が短く、情報が共有されるまで最もスピーディーである
デメリット
- 自己発見取引ができない
- 依頼する不動産会社の力量で、契約の成功やスピード感が変わる可能性がある
- 契約相手を1社に絞るので、囲い込みのリスクも想定しておく必要がある
自己発見取引は、違約金が発生する場合があるためできません。
専任媒介、専属専任媒介契約に共通して、契約が成立できれば不動産会社は確実に仲介手数料を得られるので、より積極的に販売活動を進めてもらえるでしょう。
媒介契約の種類はどう選ぶ？
媒介契約の種類は、希望する不動産の売却条件によって選びましょう。
各媒介契約の種類がどのような人におすすめかご紹介します。
一般媒介契約におすすめの人は？
一般媒介契約は自由度の高い契約形態のため、自分でも買主を探したい場合や、ある程度売買取引の知識・経験がある人に向いています。
また、複数の不動産会社に依頼できる点から、「駅に近い」「築年数が新しい」といった売れやすい物件を売る際にもおすすめです。
各社が競って販売活動を行い、より良い条件で売却できる期待が持てます。
レインズへの登録義務がないので、売り出し中の物件をあまり多くの人に見られたくない場合にも向いています。
また、売却を検討中の方には、売却まで時間はかかって良いので、信頼できる不動産会社を見つけたい方もいるでしょう。
一般媒介で複数社の対応を比べてから、相性の良い1社と専任媒介・専属専任媒介契約を結ぶのも良いかもしれません。
不動産会社の選び方は、「不動産会社の選び方のポイントを知って、売却を有利に進めよう！」にて解説していますので、ぜひ参考にしてください。
専任媒介契約におすすめの人は？
専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の良いところをあわせ持つ契約形態です。
基本的には不動産会社に任せたいけど、親戚や知人と直接取引を行うかもしれない…と、自己発見取引の余地を残しつつ、並行してプロの力も借りたい場合に向いています。
専属専任媒介契約におすすめの人は？
専属専任媒介契約は、不動産会社から積極的かつスピーディーな販売活動・手厚いサポートが期待できます。
そのため、築年数が古い相続物件など、一般的に売りにくい不動産を売却する際に特におすすめです。
個人的に購入希望者の当てがない、忙しいので手間なく売却を進めたい、不動産売却の知識や経験がないのですべて任せたい、といった人にも向いています。
【まとめ】媒介契約は3種類！売却条件に合わせて検討しよう
不動産売却の媒介契約には、①「一般媒介契約」②「専任媒介契約」③「専属専任媒介契約」の3種類があります。
契約できる不動産会社の数や自己発見取引ができるかどうかなど、媒介契約の種類によって制限が異なったり、不動産会社に課せられる義務が違ったりします。
どの種類を選ぶかは、それぞれメリット・デメリットが異なるので、希望の売却条件によって検討しましょう。
不動産のプロにすべて任せたい、という方は専属専任媒介契約が向いていますし、取引の知識や経験があるので自分でも買主を探したい方には、一般媒介契約も良いでしょう。
どちらにするか迷っているなら、専属専任媒介契約と一般媒介契約のいいとこどりの専任媒介契約がおすすめです。
不動産の売却に悩んだときは、ぜひ不動産会社にご相談ください。
佐賀市・久留米市近郊の不動産売却は、「株式会社ソロン」がサポートいたします！